房地產估價師經營與管理輔導: 房地產投資決策的方法

    定量決策方法(Quantitative Decision Method)主要是運用數學模型和電子計算機解決決策問題。這種方法多屬于運籌學范圍，具有定量化、數學模型化和計算機化的特點。它是把目標與變量以及變量之間的關系，用數學關系式表達出來，借助電子計算機求解，國外學者把這種方法叫做“硬”方法。它是在定性分析的基礎上，對決策問題進行數量計算，為決策者提供數量分析。

 投資決策定量分析作為—個過程，包括以下幾個步驟：

　　第一，確定投資決策目標及衡量效果指標;

　　第二，提供達標的各種方法;

　　第三，測定各方案可能發生的狀態及其概率;

　　第四，計算各方案的期望值;

　　第五，根據決策者對待風險的態度，評價標準等，做出最滿意的選擇。

　　房地產投資決策的類型

　　采用定量決策方法分析研究的問題多屬未來有待實現的。根據擬定方案中有待實現的條件確定性如何，房地產決策定量分析的問題可分為：確定型決策問題、風險型決策問題和不確定型決策問題，與之相應的有三種決策方法：確定型決策方法、風險型決策方法和不確定型決策方法;根據房地產投資決策的目標多少劃分，可以分為單目標決策和多目標決策;根據房地產決策制定的方式劃分，可以分為單層決策和多層決策;根據決策使用的分析方法劃分，可劃分為定性分析決策和定量分析決策。

　　下面我們將著重討論確定型決策、風險型決策和不確定型決策三種決策類型的基本含義和功能。

　　確定型決策

　　確定型決策(DecisionUnderCertainty)是指房地產決策方案中有待實現的條件是確定的，其結果也是明確的，這類決策問題為確定型決策問題。

　　確定型決策是指一個方案只有一種確定的結果，只要比較各個方案，就可以作出決策。例如，某城市甲、乙、丙三個地段的繁華程度依次遞減，如果要建立一座購物中心，其地價和未來商業銷售的收益是很容易確定的。如果以銷售收益作為決策依據，決策人將會優先考慮甲地段投資的可能性。一般地說，涉及到房地產投資的土地費、建筑面積、建筑類型、專業人士費、利率、廣告費等問題的決策都屬于確定型決策的范圍。

　　應用確定型決策需具備的條件：

　　第一，可供決策的可行方案有若干個;

　　第二，未來的經濟事件的自然狀態是完全確定的;

　　第三，每個方案的結果是唯一的，并可計量。

　　在滿足上述三個條件下，進行方案的對比，可以直觀地得出優化的房地產投資決策結論。

　　在房地產投資經濟分析中常用的確定型決策方法很多，有凈現值法、內部收益率法、投資回收期法等。每種方法都有其不同的特點和優點，決策者應根據房地產投資決策問題的性質、具備的條件選擇適宜的方法。