2010年房估師經營與管理輔導：招標程序

按照一般做法，房地產開發項目建筑工程招標程序如下：

　　(1)申請招標

　　如果房地產開發建設項目列入了城市年度開工計劃、開發商獲得了土地使用權，領取了建設用地許可證和建設工程規劃許可證，完成了拆遷安置工作，施工現場具備了“三通一平”或“七通一平”的建設條件，并且施工圖紙齊備，資金和主要建筑材料已落實，那么開發商即可向當地建設主管部門辦理建設工程開工審批手續。經批準后持建設主管部門同意招標的“建設工程開工審批表”和招標申請書，開發商可向當地招投標管理部門登記、申請招標，并領取招標用表。開發商只有在獲得招標批準后，方可進行招標。

　　(2)編制招標文件

　　招標文件是開發商向投標人介紹工程情況和招標條件的重要文件，也是簽訂工程承包合同的基礎。招標人應當根據招標項目的特點和需要編制招標文件。

　　招標文件應包括：工程綜合說明，招標方式及對發包單位的要求，招標項目的技術要求，鋼材、木材、水泥及其他主要材料(包括特殊材料)與設備的供應方式，工程款支付方式及預付款的百分比，合同條件和合同文本，投標須知，招標人認為應向投標人明確的問題，招標文件附件。對投標人資格審查的標準、投標報價要求和評標標準等所有實質性要求和條件以及擬簽訂合同的主要條款。

　　(3)編制招標工程標底

　　標底是招標工程的預期價格，是審核投標報價、評價、決標的重要依據之一。通過制定標底，使開發商預先明確自己在擬建工程中應承擔的財務義務，從而安排資金計劃。招標工程的標底可由開發商請有資格的概預算人員編制，亦可委托有營業執照的招標代理機構代編，并在編制招標文件的同時進行。開發商必須把工程標底 送當地合同預算審查機關確認，密封后再經當地招標管理辦公室核準方能生效。

　　當前，編制招標工程標底的方法很多，按其所用的基礎數據不同，可分為以施工圖預算為基礎編制;以概算額或擴大綜合定額為基礎編制;以平方米造價包干為基礎編制等。

　　(4)確定招標方式，發布招標公告或邀請投標函

　　開發商完成標底編制后，即可決定采取何種招標方式，并在招標申請書中提出，經當地招標管理部門批準后實施。開發商根據所批準的形式，發出投標公告或邀請投標函。

　　采取公開招標方式時，招標人應當發布招標公告。開發商可視工程性質和規模，通過國家指定的報刊、信息網絡或者其他媒介發布招標公告。招標公告應當載明招標人的名稱和地址、招標項目的性質、數量、實施地點和時間以及獲取招標文件的辦法等事項。

　　招標人采用邀請招標方式時，應當向三個以上具備承擔招標項目的能力、資信良好的特定的法人或者其他組織發出投標邀請書。

　　(5)投標人資格審查

　　投標人資格審查的目的在于了解投標人的技術和財務實力以及施工經驗，限制不符合條件的單位盲目參加投標，以使招標能獲得比較理想的結果。在公開招標時，投標人資格審查通常放在發售招標文件之前進行，審查合格者才準許購買招標文件，故稱之為資格預審。在邀請招標情況下，則在評標的同時進行資格審查。

　　開發商對投標人進行資格審查時應考慮以下幾個方面：①企業注冊證明和技術等級;②主要施工經歷;③技術力量簡況;④施工機械設備簡況;⑤在施工的承建項目;⑥資金和財務狀況。

　　如果采用邀請招標方式，投標人還須向開發商扼要說明對招標工程準備采用的主要施工方法。外地建筑企業參加投標，還須持有建設工程所在地城市主管部門簽發的投標許可證。

　　(6)招標工程交底及答疑

　　開發商發出招標文件，招標人踏勘現場之后，開發商應邀請投標人的代表開會，進行工程交底，并解答疑問。工程交底的內容，主要是介紹工程概況，明確質量要求、驗收標準及工期要求，若要由開發商供料，則應說明供料情況，材料款和工程款的支付方式以及投標注意事項等。

　　(7)開標、評標和決標

　　投標截止后，開發商應按規定的時間開標。開標會議由招標人即開發商主持，邀請各投標人和當地公證機構以及招標管理部門參加。開標時，由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構檢查并公證;經確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內容，并在預先準備好的表冊上逐項登記。開標后，如果全部投標人的報價都超出標底過多，經復核標底無誤，開發商可宣布本次投標無效，另組織招標。

　　評標由招標人依法組建的評標委員會負責。開標后首先應排除無效標書，并經公證人員檢查確認。然后由評標委員會從工程技術和財務的角度審查評議有效的標書。評審的標準是中標單位擁有足以勝任招標工程的技術和財務實力，信譽良好;報價合理。評標委員在評審各有效投標后，應按標價從低到高的順序列出清單，并寫出評估報告，推薦一、二、三名候選的中標單位，交給開發商作最后抉擇。

　　對一般不太復雜的工程，開發商可在開標會議上當場決定中標單位，同時公布標底，并通知未中標單位退回招標文件、領回押金的時間和地點。規模較大、內容復雜的工程，則應對開發商與評標委員會推薦的候選中標單位，就技術力量、施工方案、機械設備、材料供應以及決定其標價的其他因素進行調查與磋商，全面衡量，擇優決標。決標后，開發商應立即向中標單位發出中標通知書。

　　(8)簽訂合同

　　中標通知書發出后，開發商和中標單位應在約定期限內就簽訂合同進行磋商，雙方就合同條款達成協議。簽訂了合同，開發商的招標工作即告圓滿結束。