2010年房地產估價師經營與管理精選試題（35）

1.某投資者以1600萬元購入一層商業店鋪用于出租，購樓款分期支付，第一、第二和第三年分別支付30%、40%和30%。店鋪第二年便可出租，預計當年毛租金收入180萬元，經營費用50萬元，隨著商業店鋪周圍環境的改善和經營水平的提高，毛租金收入年均提高15%，經營費用年均下降3%。店鋪持有20年，期末轉售收入300萬元，試確定該項目的財務內部收益率(假定投資發生在年初，租金收入、經營費用發生在年末)。

　　2.某房地產公司準備鋪設熱力管道，現正在研究能夠滿足相同使用功能的管矧為20cm和30cm管道哪種有利的問題：兩種管道的工程費用分別為1800萬元,2400萬元;運行費用第一年分別為350萬元和220萬元，之后每年都以0.05%的比例遞增;假設兩種管道的使用壽命分別為8年和10年，到期后的凈殘值都是初期投資的10%，折現率為0%。假定工程費用發生在年初，運行費用發生在年末。請判斷這兩種方案的關系，并選用適宜的方法比較兩方案的優劣。

　　1.

　　【正確答案】 首先明確本題求內部收益率，主要是假設一個收益率，求該項目的凈現值，若凈現值大于零，則再假設一個較大的收益率，在該收益率下項目的凈現值小于零，最后用內插法求出內部收益率。

　　第一步，設內部收益率為19%時，

　　凈現值=-1600×30%-1600×40%÷(1+19%)-1600×30%÷(1+19%)2+180×{1-[(1+15%)÷(1+19%)]18}÷(19%-15%)÷(1+19%)2-50×{1-[(1-3%)÷(1+19%)]18}÷(19%+3%)÷(1+19%)2=-45.70萬元

　　第二步，設內部收益率為18%時，

　　凈現值=-1600×30%-1600×40%÷(1+18%)-1600×30%÷(1+18%)2+180×{1-[(1+15%)÷(1+18%)]18}÷(18%-15%)÷(1+18%)2-50×{1-[(1-3%)÷(1+18%)]18}÷(18%+3%)÷(1+18%)2=808.05萬元

　　第三步，內插法

　　內部收益率=18%+808.05÷(808.05+45.7)×1%=18.95%

　　【答疑編號8637】

　　2.

　　【正確答案】 首先明確這兩種方案之間的關系為互斥關系，進一步確定兩種不同經營期限方案的比較，是通過等額年費用法來確定方案的優劣

　　第一步：求出兩方案的現值

　　現值=期初的工程費+運行費用折現到期初的現值+到期后凈殘值折現到期初的現值

　　第一種方案的現值=1800+350×{1-[(1+0.05%)÷(1+10%)]8}÷(10%-0.05%)=2070.54萬元

　　第二種方案的現值=2400+220×{1-[(1+0.05%)÷(1+10%)]10}÷(10%-0.05%)=2627.53萬元

　　第二步：求出兩種方案的年值

　　第一種方案的費用年值=2070.54×10%×(1+10%)8÷[(1+10%)8-1]=388.68萬元

　　第二種方案的費用年值=2627.53×10%×(1+10%)10÷[(1+10%)10-1]=428.0萬元

　　因為388.68萬元小于428.0萬元，所以第一種方案優。

　　【答疑編號8638】