2010年房估師理論與實務模擬試題（1）

1、為評估某宗房地產2002年10月13日的價格，選取了可比實例甲，其成交價格為3000元/m2，成交日期為2001年11月13日。經調查獲知2001年6月至2002年10月該類房地產的價格平均每月比上月上漲1%。對可比實例甲進行交易日期修正后的價格為( )元/m2。

　A、3214 B、3347 C、3367 D、3458

　　答案：B

　　解析：3000*(1+1.1)5=3347元/m2。

　　2、有甲、乙兩宗權益、區位、面積、實物條件等都一樣的土地，甲土地為空地，乙土地上有一建筑物，但估價結果顯示乙土地連同地上建筑物價值低于甲土地的價值，這是由于( )。

　　A、該建筑物的價值低于拆遷費用 B、該估價結果肯定有誤

　　C、甲土地的價值高于乙土地的價值 D、不可能出現這種情況

　　答案：A

　　解析：在甲、乙兩宗權益、區位、面積、實物條件等都一樣的情況下，一般情況下兩塊地的價值應當是一樣的，對于一塊地是空地，另一塊地上有建筑物的情況來說，如果地上建筑物的價值低于它的拆遷費用，那么建筑物的價值會成為負數，從而會降低該土地的價值。

　　3、某宗土地的規劃容積率為3，可興建6000m2的商住樓，經評估總地價為180萬元，該宗土地的單價為( )元/m2。

　　A、100 B、300 C、600 D、900

　　答案：D

　　解析：根據容積率=總建筑面積/土地總面積，可以求出土地總面積，然后土地總價除以土地總面積便可得到土地單價。

　　4、某商業大樓建造期2年，建成8年后補辦了土地使用權出讓手續，土地使用年限為40年，建筑物的經濟壽命為35年，評估時該建筑物的折舊年限應取( )年。

　　A、35 B、45 C、48 D、50

　　答案：A

　　解析：經濟壽命應從大樓建成后開始計算，由于大樓的經濟壽命早于土地使用年限結束，所以其折舊年限應取大樓整個經濟壽命35年。

　　5、已知某臨街深度30.48米(即100英尺)、臨街寬度15米的矩形土地，總價為100萬元。相鄰有一臨街深度45.72米(即150英尺)、臨街寬度15米的矩形土地，根據四三二一和九八七六法則，其總價為( )萬元。

　　A、109 B、117 C、124 D、130

　　答案：B

　　解析：100+100*(9%+8%)=117萬元。