2010年房地產經紀人制度與政策輔導：房地產抵押政策規定

房地產抵押政策規定

　　第一章 總 則

　　第一條 為了加強房地產抵押管理,維護房地產市場秩序,保障房地產抵押當事人的合法權益,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》,制定本辦法。

　　第二條 凡在城市規劃區國有土地范圍內從事房地產抵押活動的,應當遵守本辦法。地上無房屋(包括建筑物、構筑物及在建工程)的國有土地使用權設定抵押的,不適用本辦法。

　　第三條 本辦法所稱房地產抵押,是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時, 債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。本辦法所稱抵押人, 是指將依法取得的房地產提供給抵押權人, 作為本人或者第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。本辦法所稱抵押權人, 是指接受房地產抵押作為債務人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。本辦法所稱預購商品房貸款抵押, 是指購房人在支付首期規定的房價款后,由貸款銀行代其支付其余的購房款,將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。本辦法所稱在建工程抵押, 是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款, 以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產, 以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。

　　第四條 以依法取得的房屋所有權抵押的, 該房屋占用范圍內的土地使用權必須同時抵押。

　　第五條 房地產抵押, 應當遵循自愿、互利、公平和誠實信用的原。依法設定的房地產抵押，受國家法律保護。

　　第六條 國家實行房地產抵押登記制度。

　　第七條 國務院建設行政主管部門歸口管理全國城市房地產抵押管理工作。省、自治區建設行政主管部門歸口管理本行政區域內的城市房地產抵押管理工作。直轄市、市、縣人民政府房地產行政主管部門(以下簡稱房地產管理部門)負責管理本行政區域內的房地產抵押管理工作。

　　第二章 房地產抵押權的設定

　　第八條 下列房地產不得設定抵押:

　　(一) 權屬有爭議的房地產;

　　(二) 用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產;��

　　(三) 列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物;

　　(四) 已依法公告列入拆遷范圍的房地產;

　　(五) 被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產;

　　(六) 依法不得抵押的其他房地產。

　　第九條 同一房地產設定兩個以上抵押權的，抵押人應當將已經設定過的抵押情況告知抵押權人。抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。房地產抵押后，該抵押房地產的價值大于所擔保債權的余額部分,可以再次抵押,但不得超出余額部分。

　　第十條 以兩宗以上房地產設定同一抵押權的，視為同一抵押房。但抵押當事人另有約定的除外。

　　第十一條 以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權隨之抵押。

　　第十二條 以享受國家優惠政策購買的房地產抵押的，其抵押額以房地產權利人可以處分和收益的份額比例為限。

　　第十三條 國有企業、事業單位法人以國家授予其經營管理的房地產抵押的，應當符合國有資產管理的有關規定。

　　第十四條 以集體所有制企業的房地產抵押的，必須經集體所有制企業職工(代表)大會通過，并報其上級主管機關備案。

　　第十五條 以中外合資企業、合作經營企業和外商獨資企業的房地產抵押的，必須經董事會通過，但企業章程另有規定的除外。

　　第十六條 以有限責任公司、股份有限公司的房地產抵押的，必須經董事會或者股東大會通過，但企業章程另有規定的除外。

　　第十七條 有經營期限的企業以其所有的房地產抵押的，其設定的抵押期限不應當超過該企業的經營期限。

　　第十八條 以具有土地使用年限的房地產抵押的，其抵押期限不得超過土地使用權出讓合同規定的使用年限減去已經使用年限后的剩余年限.

　　第十九條 以共有的房地產抵押的，抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意。

　　第二十條 預購商品房貸款抵押的，商品房開發項目必須符合房地產轉讓條件并取得商品房預售許可證。第二十一條以已出租的房地產抵押的，抵押人應當將租賃情況告知抵押權人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續有效。

　　第二十二條 設定房地產抵押時，抵押房地產的價值可以由抵押當事人協商議定，也可以由房地產評估機構評估確定。法律、法規另有規定的除外。

　　第二十三條 抵押當事人約定對抵押房地產保險的，由抵押人為抵押的房地產投保保險費由抵押人負擔。抵押房地產投保的，抵押人應當將保險單移送抵押權人保管。在抵押期間，抵押權人為保險賠償的第一受益人。

　　第二十四條 企業、事業單位法人分立或者合并后，原抵押合同繼續有效。其權利和義務由變更后的法人享有和承擔。抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時，其房地產合法繼承人或者代管人應當繼續履行原抵押合同。

　　第二十五條 房地產抵押，抵押當事人應當簽訂書面抵押合同。

　　第二十六條 房地產抵押合同應當載明下列主要內容:

　　(一) 抵押人、抵押權人的名稱或者個人姓名、住 所;

　　(二) 主債權的種類、數額;

　　(三) 抵押房地產的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等;��

　　(四) 抵押房地產的價值;��

　　(五) 抵押房地產的占用管理人、占有管理方式、占用管理責任以及意外損毀、滅失的責任;

　　(六) 抵押期限;

　　(七) 抵押權滅失的條件;

　　(八) 違約責任;��

　　(九) 爭議解決方式;��

　　(十) 抵押合同訂立的時間與地點;��

　　(十一) 雙方約定的其他事項。

　　第二十七條 以預購商品房貸款抵押的，須提交生效的預購房屋合同。

　　第二十八條 以在建工程抵押的，抵押合同還應當載明以下內容:

　　(一) 《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》編號;��

　　(二) 已交納的土地使用權出主金或需交納的相當于土地使用權出讓金的款額;

　　(三) 已投入在建工程的工程款;

　　(四) 施工進度及工程竣工日期;

　　(五) 已完成的工作量和工程量。

　　第二十九條 抵押權人要求抵押房地產保險的，以及要求在房地產抵押后限制抵押人出租、轉讓抵押房地產或者改變抵押房地產用途的，抵押當事人應當在抵押合同中載明。