2010年房地產基本制度與政策考點及例題解析52

2）計算一半建筑面積的范圍

　　（A）與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。

　�。˙）獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。

　�。╟）未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。

　�。―）無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。

　　例題1：根據《房產測量規范》，下列項目中，計算一半建筑面積的是（�。�（2005年試題）

　　A.無頂蓋的室外樓梯

　　B.無柱的雨篷

　　C.無頂蓋的陽臺

　　D.房屋之間無上蓋的架空通廊

　　答案：A

　　解析：無頂蓋的室外樓梯屬于計算一半建筑面積的范圍。

　　3）不計算房屋面積的范圍

　�。ˋ）層高小于2.20m以下的夾層、插層、拄術層和層高小于2.20m的地下室和半地下室等。

　　（B）突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳，臺階、無柱雨篷等。

　�。╟）房屋之間無上蓋的架空通廊。

　�。―）房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。

　�。‥）建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。

　�。‵）騎樓、騎街樓的底層用作道路街巷通行的部分。

　　（G）利用引橋，高架路，高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。

　　（H）活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。

　　（L）獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。

　　（J）與房屋室內不相通的房屋間的伸縮縫。

　　例題：應不計算房屋面積的范圍包括（ ）

　　A、層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術層

　　B、層高小于2.20m的地下室

　　C、有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊

　　D、房屋之間無上蓋的架空通廊E、與房屋室內不相通的房屋間的伸縮縫

　　答案：ABDE

　　解析：有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，屬于計算一半建筑面積的范圍。

　　4）幾種特殊情況下，計算建筑面積的規定

　�。ˋ）同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準計算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計算。各樓層墻體厚度不同時，分層分別計算。

　　金屬幕墻及其他材料幕墻，參照玻璃幕墻的有關規定處理。

　�。˙）房屋屋頂為斜面結構（坡屋頂）的，層高（高度）2.20m以上的部位計算建筑面積。

　　（c）全封閉陽臺、有柱挑廊、有頂蓋封閉的架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影全部計算建筑面積。

　　未封閉的陽臺、無柱挑廊、有頂蓋未封閉的架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影的一半計算建筑面積。

　　（D）與室內任意一邊相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮縫。沉降縫應計算建筑面積。

　�。‥）對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高（高度）2.20m以上的部位計算建筑面積。房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板投影計算建筑面積。

　�。‵）樓梯已計算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計算建筑面積。 

　�。℅）臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱，是否有維護結構，均不計算建筑面積。

　�。℉）與室內不相通的類似于陽臺、挑廊，槽廊的建筑，不計算建筑面積。

　�。↙）室外樓梯的建筑面積，按其在各樓層水平投影面積之和計算。

　　例題：下列有關房屋建筑面積計算的表述中，正確的有（ ）（2003年試題）

　　A.層高不超過2.20m（含2.20m）的永久性建筑不計算建筑面積

　　B.大廳內的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計算建筑面積

　　C.與兩邊房屋相連無上蓋的架空通廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算建筑面積

　　D.無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算建筑面積E.突出房屋墻面的無柱雨篷按其上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積

　　答案：BD

　　解析：層高超過2.20m（含2.20m）的永久性建筑，應計算建筑面積；與兩邊房屋相連無上蓋的架空通廊、突出房屋墻面的無柱雨篷，都是不計算面積的；

　　（4）成套房屋建筑面積的測算成套房屋的建筑面積：成套房屋的建筑面積由套內建筑面積及共有建筑面積的分攤組成。套內建筑面積由套內房屋的使用面積、套內墻體面積，套內陽臺建筑面積三部分組成。套內房屋的使用面積為套內使用空間的水平投影面積，按以下規定計算：

　　1）套內房屋使用面積為套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。

　　2）套內樓梯按自然層數的面積總和計入套內房屋使用面積。

　　3）不包括在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井均計入套內房屋使用面積。

　　4）內墻面裝飾厚度計入套內房屋使用面積。

　　套內墻體面積是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。套內自有墻體按水平投影面積全部計入套內墻體面積。

　　套內陽臺建筑面積按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按其外圍水平投影面積全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。