2010年房地產基本制度與政策考點及例題解析42

登記發證的時限

　　登記機關受理登記申請后，凡權屬清楚、產權資料齊全的，應當按照規定的時間內核準登記，并頒發房屋權屬證書。

　　初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記：30日注銷登記：15日

　　例題：登記機關應在30日內對房屋權屬清楚、產權資料齊全的（ ）登記申請予以核準登記。（2004年試題）

　　A.初始

　　B.轉移

　　C.變更

　　D.他項權利

　　E.注銷答案：ABCD

　　解析：第7章房地產權屬登記制度與政策考點。登記發證的時限：初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記：30日注銷登記：15日

　　幾種特殊情況下的權屬登記

　　1、房改售房權屬登記為保證住房制度改革的順利實施，保障產權人的合法權益，規范房改中公有住房出售后的權屬登記及發證工作，建設部對房改售房權屬登記發證作了以下規定；（1）職工以成本價購買的住房，產權歸個人所有，經登記核實后，發給《房屋所有權證》，產別為“私產”，注記：“房改出售的成本價房，總價款：XX元”。

　　（2）職工以標準價購買住房，擁有部分產權。經登記核實后。也發給《房屋所有權證》，產別為“私產（部分產權）”，注記：“房改出售的標準價房，總價款：XX元，售房單位XXXX，產權比例為XX（個人）；XX（單位）”

　　（3）以成本價或標準價購買的住房，產權為“房改售房”。

　　（4）數人出資購房并要求核發《房屋共有權證》的，經登記核實后，可發給權利人《房屋共有權證》，并根據投資比例，注記每人所占份額。

　　（5）對于集資建房、合作建房、單位補貼房、解圍房等，原則上應以建房時所訂立的協議（或合同）中所規定的產權劃分條款為準。產權劃分條款訂立不明確的，應由當事人再行協商，補簽協議予以明確，按補簽協議劃分產權。以后，各類建房協議（或合同）凡涉及產權劃分的，都應明確規定房屋建成后的產權分配。

　　例題：職工以成本價購買公有住房，房屋權屬登記時，房屋產別應登記為（ ）

　　A.公產

　　B.公私共有產

　　C.私產

　　D.私產（部分產權）

　　答案：C解析：職工以成本價購買的住房，產權歸個人所有，經登記核實后，發給《房屋所有權證》，產別為“私產”.

直接代為登記按照《城市房屋權屬登記管理辦法》直接代為登記的房屋分為兩種情況：（1）房地產行政主管部門直管的公房，由登記機關直接代為登記；2）依法由房地產行政主管部門代管的房屋、無人主張權利的房屋以及法律、法規規定的其他情形，登記機關可依法直接代為登記。直接代為登記，應按正常的登記程序進行。由于這類房屋權屬狀態不明，不予頒發房屋所有權證。這類房屋權利狀態確定后，再由房屋所有權人重新提出申請。

　　3、商品房的初始登記房地產開發企業在獲得開發地塊并建成房屋后，應當按《城市房地產管理法》第六十條的規定：“憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書”。

　　與一般的初始登記的區別在于，在按正常的登記手續登記后不立即給開發企業發統一的權屬證書，而是將每一處的房屋狀況分為若干個單位（如按套）分別記錄在案或輸入計算機。然后允許購買商品房的客戶憑購房合同和發票直接辦理房產交易和轉移登記手續。

　　4、分割出售房屋的登記一些房地產開發企業將房屋以1㎡為單位進行銷售的，實為融資。由于這種房屋所有權的客體不明確，沒有明確的位置和權屬界址，房屋所有權無法確認。建設部發出通知，要求各地登記機關不得為“一平方米單位”出售的房屋辦理權屬登記手續。此外，《商品房銷售管理辦法》規定，商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。

　　5 、在建工程和預售商品房抵押登記建設部《城市房地產抵押管理辦法》中分別規定了在建工程抵押和預購商品房貸款抵押。在建工程抵押時，當事人應按《城市房地產抵押管理辦法》第二十八條的規定，在抵押合同中載明有關內容。登記機關在辦理登記時，要按這一內容進行審核。在建工程竣工時，如抵押權仍未消滅，抵押人在申請領取房屋權屬證書時，當事人應重新辦理房產抵押登記。

　　預購商品房抵押也稱為房屋期權抵押，購房者在簽訂購房合同時，雙方只是產生了債的關系，購房者獲得的僅僅是債權，尚不是房屋所有權。房屋權屬登記機關受理預購商品房抵押登記時，應審核出售房屋一方是否獲得商品房預售許可證。在房屋竣工交付使用時，對已辦理預購商品房抵押登記的，應在領取房屋所有權證時同時辦理房屋抵押登記。

　　例題1：權屬有爭議的房屋由登記機關代為登記，并代領房屋所有權證。（ ） （2005年試題）

　　答案：X解析：依法由房地產行政主管部門代管的房屋、無人主張權利的房屋以及法律、法規規定的其他情形，登記機關可依法直接代為登記。直接代為登記，應按正常的登記程序進行。由于這類房屋權屬狀態不明，不予頒發房屋所有權證。這類房屋權利狀態確定后，再由房屋所有權人重新提出申請。

　　例題2：無人主張權利的房屋，直接由房地產行政主管部門代為登記并頒發房屋所有權證。（ ） （2004年試題）

　　答案：X解析：無人主張權利的房屋，由于這類房屋權屬狀態不明，不予頒發房屋所有權證。