2010年房地產基本制度與政策考點及例題解析54

建立和完善以經濟適用住房為主的住房供應體系，主要包括：

　　（1）調整住房投資結構，重點發展經濟適用住房，加快解決城鎮住房困難居民的住房問題。

　　新建的經濟適用住房出售價格實行政府指導價，按保本微利原則確定。取消各種不合理收費，特別是降低征地和拆遷補償費，降低經濟適用住房建設成本，經濟適用住房的成本包括征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區基礎設施建設費（含小區非營業性配套公建費）、企業管理費、貸款利息和稅金等7項因素。計入房價的企業管理費原則上控制在2％以下，并以征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區基礎設施建設費（含小區非營業性配套公建費）等4項成本因素為基礎計算，經濟適用住房開發利潤控制在3％以下。

　　注：新的《經濟適用住房管理辦法》（建住房[2007] 258號） 第二十條規定：“確定經濟適用住房的價格應當以保本微利為原則。其銷售基準價格及浮動幅度，由有定價權的價格主管部門會同經濟適用住房主管部門，依據經濟適用住房價格管理的有關規定，在綜合考慮建設、管理成本和利潤的基礎上確定并向社會公布。房地產開發企業實施的經濟適用住房項目利潤率按不高于3%核定；市、縣人民政府直接組織建設的經濟適用住房只能按成本價銷售，不得有利潤”。

　　（2）對不同收入家庭實行不同的住房供應政策。

　　最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房。廉租住房可以從騰退的舊公有住房中調劑解決，也可以由政府或單位出資興建。最低收入家庭住房保障原則上以發放租賃補貼為主，實物配租和租金核減為輔。城鎮最低收入家庭人均廉租住房保障面積標準，原則上不超過當地人均住房面積的60％。廉租住房的租金實行政府定價，廉租住房租金標準由維修費、管理費二項因素構成。單位面積租賃住房補貼標準，按照市場平均租金與廉租住房租金標準的差額計算。具體標準由市（縣）人民政府制定。

　　注：新的《廉租住房保障辦法》第五條規定，“廉租住房保障方式實行貨幣補貼和實物配租等相結合”。

　　中低收入家庭購買經濟適用住房等普通商品住房。經濟適用住房是指政府提供政策優惠，限定建設標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質的政策性商品住房。經濟適用住房的開發建設應實行招標投標制度，用競爭方式確定開發建設單位。同時，在符合城市總體規劃和堅持節約用地的前提下，繼續發展集資建房和合作建房，多渠道加快經濟適用住房建設。

　　注：新的《經濟適用住房管理辦法》（建住房[2007] 258號） 第二條規定：“本辦法所稱經濟適用住房，是指政府提供政策優惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房”。 第三條“經濟適用住房制度是解決城市低收入家庭住房困難政策體系的組成部分”。

　　對高收入家庭購買、租賃的商品住房，實行市場價。

　　（3）發放住房補貼。

　　停止住房實物分配后，職工購房資金主要有：職工工資，住房公積金，個人住房貸款，以及有的地方由財政、單位原有住房建設資金轉化的住房補貼等。房價收入比（即本地區一套建筑面積為60㎡的經濟適用住房的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比）在4倍以上，且財政、單位原有住房建設資金可轉化為住房補貼的地區，可以對無房和住房面積未達到規定標準的職工實行住房補貼。住房補貼的具體辦法，由市（縣）人民政府根據本地實際情況制定，報省、自治區、直轄市人民政府批準后執行。

　　例題：對無房和住房未達到規定標準的職工實行住房補貼的前提條件之—是房價收入比 在（ ）以上。 （2004年試題）

　　A．3倍

　　B．4倍

　　C．5倍

　　D．6倍

　　答案：B

　　解析：房價收入比（即本地區一套建筑面積為60平方米的經濟適用住房的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比）在4倍以上，且財政，單位原有住房建設資金可轉化為住房補貼的地區，可以對無房和住房面積未達到規定標準的職工實行住房補貼。