2010年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》備考資料（1）

一、市場比較法：難點(diǎn)是交易修正。

　　1、 適用對(duì)象和條件：適用對(duì)象是經(jīng)常性交易的房地產(chǎn)。適用條件是同一供求范圍內(nèi)并在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期存在較多的類似房地產(chǎn)交易。理論依據(jù)是：替代原理。

　　2、搜集交易實(shí)例。搜集內(nèi)容：①交易雙方的基本情況和交易目的。要說明交易雙方是否在公開的市場狀況下進(jìn)行公平自愿的交易，即屬正常交易還是非正常交易。交易目的是指交易雙方為什么而交易，一般包括買賣、入股、抵債等；

　　②交易實(shí)例房地產(chǎn)的狀況（權(quán)益、區(qū)位、實(shí)物三方面）。包括坐落位置、形狀與面積，地質(zhì)條件，購物、交通等環(huán)境條件，土地利用現(xiàn)狀與規(guī)劃用途，有關(guān)地上建筑物的基本情況，權(quán)利狀況；

　　③成交日期；

　　④成交價(jià)格。包括房地總價(jià)、房屋總價(jià)、土地總價(jià)及相應(yīng)的單價(jià)和房屋租金等，同時(shí)應(yīng)說明價(jià)格類型、價(jià)格水平及貨幣種類和貨幣單位等情況；

　　⑤付款方式。一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付方式等內(nèi)容；

　　⑥交易情況。（見下面5）

　　應(yīng)做到收集交易實(shí)例的真實(shí)性和完整性，統(tǒng)一性和規(guī)范化。

　　3、選取可比實(shí)例。選取可比實(shí)例時(shí)應(yīng)符合：（案例在3個(gè)以上10個(gè)以下）

　　①可比實(shí)例所處地區(qū)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)相同，或是在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)。

　　②可比實(shí)例的用途應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同（居住、商業(yè)、辦公、旅館、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等）。

　　③可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。（鋼結(jié)構(gòu)、鋼砼結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)）

　　④可比實(shí)例規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)（面積不能相差太大，可比是例面積/估價(jià)對(duì)象的面積的比值應(yīng)在0.5和2之間）

　　⑤可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同（出讓與劃撥、商品住宅與經(jīng)濟(jì)適用房等）。

　　⑥可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合（抵押、租賃、買賣、征用等）。

　　⑦可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近（一般在一年以內(nèi)）。

　　⑧可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)是正常成交價(jià)格或可修正為正常成交價(jià)格。