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2011年房地產估價師理論與實務模擬試題(51)

作者:   發布時間:2011-03-22 17:04:09  來源:育路教育網
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    備戰2011年房估師考試,育路教育網小編為大家搜集整理2011年房地產估價師理論與實務模擬試題,希望對參加考試的各位同學有所幫助!

    估價對象為一出租寫字樓,土地總面積7000平方米,建筑總面積56000平方米,建筑物結構為鋼筋混凝土結構,地上36層,地下2層,土地使用權年限為50年,從1998年9月30日取得土地時起計,建設期3年。需要評估出該宗房地產2003年9月30日的買賣價格。有關資料為:該寫字樓使用面積為建筑面積的65%,月租金為每平方米使用面積150元,空置率平均為15%.建筑物原值22000萬元,耐用年限60年,殘值率0;家具設備原值8000萬元,耐用年限為12年,殘值率為4%.經常費每月100萬元,房產稅為租金的12%,營業稅等為6%.報酬率為8%.

    解:

    1、運用收益法有限年公式求取房地產價格,其公式為:V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]

    2、計算年總收益=56000×65%×150×12×(1-15%)=5569.2萬元

    3、計算年總費用:

    (1)年折舊費=22000/47 +8000×(1-4%)/12 =1108.09萬元

    (2)年經常費=100×12=1200萬元

    (3)年房產稅=5569.2×12%=668.3萬元

    (4)營業稅等=5569.2×6%=334.15萬元

    年總費用=1108.09+1200+668.3+334.15=3310.54萬

    4、計算年凈收益=5569.2-3310.54=2258.66萬元

    5、計算房地產價格

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