2011年房地產估價師理論與實務備考資料2

　　(二)、房地產估價的概念

　　房地產估價的核心內容是根據特定目的，對特定房地產在特定時間的特定價值進行分析、測算和判斷并提供專業意見。為了保障這種分析、測算和判斷的科學、準確、客觀、公正，不僅要求從事這種分析、測算和判斷的人員應當是專業人員的房地產估價師，而且要求在分析、測算和判斷時遵守公認的原則，運用科學的方法，按照嚴謹的程序進行。

　　通常把這里所講的特定目的，稱為估價目的;特定房地產，稱為估價對象;特定時間，稱為估價時點;公認的原則，稱為估價原則;科的方法，稱為估價方法;嚴謹的程序，稱為估價程序。因此，房地產估價完整的定義是：房地產估價師根據估價目的，遵守估價原則，運用估價方法，按照估價程序，對估價對象在估價時點的特定價值進行分析、測算和判斷并提出專業意見的活動。

　　歸納起來，房地產估價概念的要點如下：

　　(1)特定目的-估價目的;

　　(2)特定房地產-估價對象;

　　(3)特定時間-估價時點;

　　(4)估價原則-確保具有社會公信力;

　　(5)估價方法-確保科學性;

　　(6)估價程序-確保科學和嚴謹;

　　(7)特定的專業人員-房地產估價師。

　　(8)專業意見-最終是否采納，將取決于委托人。

　　例如：判斷題。

　　( 錯 )房地產估是根據估價目的，遵守估價原則，運用估價方法，按照估價程序，對估價對象在估價時點的特定價值進行分析、測算和判斷并提出專業意見的活動。

　　上述定義中的“分析、測算和判斷”，可以用估計、估算、測量、計量、度量、推測、判定、評定等詞來替代、解釋或說明。這些詞的含義基本相同或相近，例如，可以把關于房地產估價的學問稱為房地產價值測量學(如香港稱房地產估價師稱為房地產測量師)或房地產價值計量學。但本教材認為同時使用分析、測算和判斷來表達要全面且容易理解一些。

　　其中，“分析”主要是指對影響估價對象價值的各種因素進行分析，包括對估價對象本身的分析，對人口、制度政策、經濟、社會、國際等因素的分析，對房地產市場狀況及總體趨勢的分析;“測算”主要是指利用有關數學公式或數學模型和數據，對估價對象價值進行計算;“判斷”主要是指房地產估價師根據測算出的結果以及市場行情和自己的專業經驗，對估價對象價值進行最終的判定。“分析”、“測算”和“判斷”三種活動是相互聯系的，“分析”是“測算”的基礎，“測算”是“判斷”的基礎。

　　(四)、國外和港臺地區對房地產估價的稱謂和定義

　　國外、中國香港、臺灣地區對房地產估價的稱謂和定義比較簡單，請同志們自己閱讀，在此不再講述。