2011年房估師理論與實務輔導：房地產估價原則考點精析

　　本章歷年考試焦點

　　1．目前，我國房屋權屬證書有《房屋所有權證》和《房屋他項權證》(過去有《房屋所有權證》、《房屋共有權證》和《房屋他項權證》三種)。當縣級以上地方人民政府由一個部門統一負責房產管理和土地管理工作的，可以制作、頒發統一的房地產權證。

　　2．土地權屬證書有國有土地使用證、集體土地所有證、集體土地使用證、土地他項權利證明書。

　　3．城市房屋拆遷估價中，房地產估價師對被拆遷房屋面積的界定可來自于被拆遷房屋的權屬證書記載的面積、拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋面積的協商結果、具有房產測繪資格的機構對被拆遷房屋面積的測量結果、房地產管理部門權屬檔案記載的被拆遷房屋的面積。

　　4．根據房地產估價的合法原則，目前我國有關法律、法規規定不得抵押、因而不應作為以抵押為目的的估價對象的房地產有土地所有權、宅基地土地使用權。

　　5．《中華人民共和國擔保法》規定，不得抵押的財產有自留山、自留地、被依法查封的財產、被依法監管的財產。而鄉鎮企業的土地使用權不得單獨抵押，但與其上的房屋可以同時抵押。

　　6．根據《城市房地產抵押管理辦法》的規定，房地產不得設定抵押的有：權屬有爭議的房地產、用于教育的房地產、用于市政的房地產、已依法公告列入拆遷范圍的房地產。

　　7．以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應符合下列條件：按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金、取得土地使用權證書、按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的25％以上、按照出讓合同約定進行投資開發，屬于成片開發土地韻，形成工業用地或者其他建設用地條件，轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

　　8．最高最佳使用具體包括最佳用途、最佳規模和最佳集約度。能夠確定估價對象最佳用途的經濟學原理是適合原理，能夠確定估價對象的最佳集約度和最佳規模的經濟學原理是收益遞增遞減原理和均衡原理。

　　9．不論是何種估價目的，所評估的估價對象，它的房地產市場狀況一定和估價時點相同。