2011年房地產估價師理論與實務備考資料4

　　(二)、房地產估價是模擬市場定價而不是替代市場定價

　　房地產估價從表面上看似乎是房地產估價師在給房地產定價，即房地產估價師認為房地產值多少錢它就是多少錢。在現實中，由于房地產具有不可移動、獨一無二、價值量大等特性，不僅不存在大量相同的房地產交易，而且參與同一宗房地產交易者的數量通常很少，在許多情況下甚至只有一兩個買者，從而房地產的成交價格容易受交易者的動機、偏好等個別情況的影響。

　　但從本質上講，房地產價值是客觀存在、不以個別人的主觀意志為轉移的，是由市場力量決定，即是由眾多的市場參與者的價值判斷，而非個別人的價值判斷所形成的。因此，房地產估價不是房地產估價師的主觀隨意定價，而是房地產估價師模擬大多數市場參與者的思維和行為，在充分認識房地產市場形成房地產價格的機制和過程，以及深入調查了解房地產市場行情的基礎上，通過科學的分析、測算和判斷活動，把客觀存在的房地產價值揭示出來。

　　換句話說，房地產估價是基于房地產價值本來就存在，房地產估價師只是運用自己掌握的估價理論知識、積累的估價實踐經驗去“發現”它，而不是去“發明”或“創造”，更不是把自己主觀想象的某個“數值”強加給估價對象。盡管估價在表面上或形式上為人的一種主觀活動或行為，有時甚至帶有較濃重的主觀色彩。

　　房地產估價不同于房地產定價還在于：房地產估價是提出關于估價對象客觀合理價值的專業意見，為有關當事人的決策提供參考依據。而定價往往是有關當事人自己的行為，即諸如要價、出價或成交價等應由有關當事人自己決定。有關當事人出于某種目的或需要，可以使其要價、出價或成交價等低于或高于客觀合理的價值。例如，政府擁有的一宗土地，正常市場價格為800元/m2，但是根據國家產業政策(需要政府扶持或者調控的產業)，為了扶持或鼓勵某些產業的發展，可以600元/m2的優惠價供給;或者為了限制某些產業的發展，可對這些產業實行高地價政策。至于私人之間的讓利交易就更不用說了。

　　需要特別指出的是，估價師在模擬市場定價時，不能以自己的偏好來判斷，而必須考慮估價對象的潛在目標客戶群是如何思考和分析的，即要模擬估價對象潛在目標客戶群的思維進行估價。