2011年房地產估價師案例分析備考資料26

　　5.2.4　建筑物重新購建價格的求取方法

　　建筑物的重新購建價格可以采用成本法、市場法求取，也可以采用工程計價的方法求取，還可以通過政府或者其授權的部門公布的房屋重置價格、房地產市場價格扣除其中可能包含的土地價格后的調整來求取。

　　重新購建價格的求取方法具體有下列4種：①單位比較法;②分部分項法;③工料測量法;④指數調整法。(本節以下內容略)

　　5.3　房地產價格構成

　　下面以“取得房地產開發用地進行房屋建設，然后銷售所建成的商品房”這種典型的房地產開發經營方式為例，并從便于測算各構成項目的金額的角度，來劃分房地產價格構成。在這種情況下，房地產價格通常由7大項構成：①土地取得成本;②開發成本;③管理費用;④投資利息;⑤銷售費用;⑥銷售稅費;⑦開發利潤。

　　5.3.1　土地取得成本

　　土地取得成本是指取得房地產開發用地所需的費用、稅金等。在完善的市場經濟下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應由開發商(作為買方)繳納的稅費(如契稅、交易手續費)構成。在目前情況下，土地取得成本的構成根據房地產開發用地取得的途徑，可分為下列3種：

　　(1)通過征用農地取得的，土地取得成本包括農地征用中發生的費用和土地使用權出讓金等。農地征用中發生的費用，參見本章第6節的有關內容。

　　(2)通過在城市中進行房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發生的費用和土地使用權出讓金等。城市房屋拆遷中發生的費用，參見本章第6節的有關內容。