2011年房地產估價師案例分析備考資料29

　　5.5.2.1 年限法

　　(1)年限法和有關年限的概念年限法是把建筑物的折舊建立在建筑物的壽命、經過年數或剩余壽命之間關系的基礎上。

　　建筑物的壽命分為自然壽命和經濟壽命。建筑物的自然壽命是指建筑物從竣工驗收合格之日起到不堪使用時的年數。建筑物的經濟壽命是指建筑物從竣工驗收合格之日起預期產生的收人大于運營費用的持續年數。

　　建筑物的經濟壽命短于其自然壽命，具體是根據建筑物的結構、用途和維修養護情況，結合市場狀況、周圍環境、經營收益狀況等進行綜合判斷作出的。建筑物在其壽命期間如果經過了翻修、改造等，自然壽命和經濟壽命都有可能得到延長。

　　建筑物的經過年數分為實際經過年數和有效經過年數。實際經過年數是建筑物從竣工驗收合格之日起到估價時點時的日歷年數。有效經過年數是建筑物在估價時點按其狀況與效用所顯示的年數。有效經過年數可能短于也可能長于實際經過年數：①建筑物的維修養護正常的，有效經過年數與實際經過年數相當;②建筑物的維修養護比正常維修養護好或經過更新改造的，有效經過年數短于實際經過年數，剩余經濟壽命相應較長;③建筑物的維修養護比正常維修養護差的，有效經過年數長于實際經過年數，剩余經濟壽命相應較短。

　　在成本法求取折舊中，建筑物的壽命應為經濟壽命，經過年數應為有效經過年數，剩余壽命應為剩余經濟壽命。因此，有效經過年數=經濟壽命一剩余經濟壽命在估價上一般不采用實際經過年數而采用有效經過年數或預計的剩余經濟壽命，因為采用有效經過年數或剩余經濟壽命求出的折舊更符合實際情況。例如，有兩座實際經過年數相同的同類建筑物，如果維修養護不同，其市場價值也會不同，但如果采用實際經過年數計算折舊，則它們的價值會相同。實際經過年數的作用是可以作為求取有效經過年數的參考，即有效經過年數可以在實際經過年數的基礎上做適當的調整后得到。

　　(2)直線法年限法中最主要的是直線法。直線法是最簡單的和迄今應用得最普遍的一種折舊方法，它在建筑物的經濟壽命期間每年的折舊額相等。記住以下三個公式即可。

　　1.D=C-S/N(基本公式)

　　2.d=1-R/N 3.V=C[1-(1-R)×t/N]或V=C(1-d×t)

　　(3)成新折扣法成新折扣法是根據建筑物的建成年代、新舊程度等，確定建筑物的成新率，直接求取建筑物的現值。其計算公式為：y=C×q式中q—建筑物的成新率(%)。

　　成新折扣法適用于同時需要對大量建筑物進行估價的場合，尤其是進行建筑物現值調查，但比較粗略。