2011年房估師考試理論與方法講義6

    14.其他。如通風、采光、隔音、隔振、隔熱，層高，物業管理（因為完善的物業管理是保持及提高房地產價值的一個重要因素）。如果為建筑物的某一部分，如一“套”或一“單元”、“單位”，還需要了解其所處的樓層、朝向；新建的房屋，還需要了解其工程質量；期房，還需要了解其建設單位（開發商）、勘察單位、設計單位、施工單位、工程監理單位以及預計交付使用的日期等。

    例題：轉讓共有的房地產時，需經其他共有人同意。（判斷題）

    答案：錯

    第三節 房地產的特性

    房地產包括土地和建筑物，其中土地是大自然的產物，是永存的；建筑物為人工建造，它定著在土地上。因此，房地產的特性主要取決于土地的特性，是以土地的特性為基礎的。從房地產估價和把握房地產價值的角度來看，房地產的特性主要有以下十個：

    一、不可移動性（又稱位置固定性）

    房地產的不可移動性，決定了任何一宗房地產只能就地開發、利用或消費，而且要受制于其所在的空間環境（鄰里及當地的社會經濟），所以，房地產市場不存在全國性市場，更不存在全球性市場，

    而是一個地區性市場（城市房地產一般是以一個城市為一個市場），其供求狀況、價格水平和價格走勢等都是當地的，在不同地區之間各不相同。

    例題：決定某一房地產價格水平高低的，主要是（ ）

    A、全國房地產總的供求狀況

    B、本地區房地產的供求狀況

    C、全國本類房地產的供求狀況

    D、本地區本類房地產的供求狀況

    答案：D

    二、獨一無二性

    房地產的不可移動性，派生出了其獨一無二性，可以說沒有兩宗房地產是完全相同的。即使兩處的建筑物一模一樣，但由于坐落的位置不同，周圍環境、景觀不同，這兩宗房地產實質上也是不相同的。

    三、壽命長久性

    可以說土地具有不可毀滅性，建筑物雖然不像土地那樣具有不可毀滅性，但是一經建造完

    成，壽命通常可達數十年，甚至上百年。在正常情況下，建筑物很少發生倒塌，只是為了土地的更好利用或更高價值才會被拆除。

    由于具有壽命長久性，房地產可以給其占用者帶來持續不斷的利益。但需要說明的是，從具體占用者的角度來看，土地在有些情況下是有壽命的，特別是通過政府出讓方式取得的土地使用權是有期限的。

    國家規定土地使用權出讓的最高年限，居住用地為70年，工業用地為50年，教育、科技、文化、衛生、體育用地為50年，商業、旅游、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年。

    以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，其土地使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限。

    土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，續期的到續期屆滿，土地使用權由國家無償收回。對此點的認識在房地產估價上具有重要意義，如坐落位置很好、建筑物也很好的房地產，可能由于土地使用年限較短而價值很低。

    四、數量有限性

    由于土地數量有限，在土地上，特別是好位置的土地上可建造的建筑物數量也是有限的。

    房地產的數量有限性，使得房地產具有獨占性。一定位置，特別是好位置的房地產被人占用之后，則占用者可以獲得生活或工作場所，并享受特定的光、熱、空氣、雨水和風景，還可以支配相關的天然資源和生產力。

    在市場經濟中，這項權利除了占用者之外，他人除非支付相當的代價，否則無法享有。

    講一步來看，房地產數量有限性的本質，主要不在于土地總量有限和不能增加，相對于人類的需要來講，土地的數量目前還是豐富的，關鍵在于不可移動性造成的房地產供給不能集中于一處（這是房地產供給不同于一般商品供給的最主要之處）。

    要增加房地產的供給，一是向更遠的平面方向發展，如向郊區發展；二是向更高的立體方面發展，如增加建筑物的高度或密度。但這些又要受到資金、交通、建筑技術、環境等的制約。

    五、用途多樣性

    用途多樣性主要是空地所具有的。土地上一旦建有建筑物，用途即被限定，一般難以改變。因為改變的費用可能很高或受原有建筑結構的限制。

    多數土地就其本身來看，可以為多種不同的用途所使用。

    從經濟角度來看，土地利用選擇的一般順序是：商業、辦公、居住、工業、耕地、牧場、牧地、森林、不毛荒地。

    六、相互影響性

    相互影響性也就是經濟學上所講的外部性或外部影響。外部影響有正有負。如果某個人的一項經濟活動會給社會上其他成員帶來好處，但他自己卻不能由此而得到補償，

    此時這個人從其經濟活動中所得到的私人利益就小于該項經濟活動所帶來的社會利益。這種性質的外部影響被稱為外部經濟。相反，如果某個人的一項經濟活動會給社會上其他成員帶來危害，

    但他自己卻并不為此而支付足夠抵償這種危害的成本，此時這個人從其經濟活動中所付出的私人成本就小于該項經濟活動所造成的社會成本。這種性質的外部影響被稱為外部不經濟。房地產由于具有相互影響性，外部性問題非常突出。

    七、易受限制性

    政府對房地產的限制一般是通過下列4種特權來實現的：

    1.警察權。政府為增進公眾安全、健康、道德和一般福利，可以直接限制某些房地產的使用，如通過城市規劃對土地用途、建筑高度、容積率、建筑密度和綠地率等作出規定。

    2.征用權。政府為了社會公共利益的需要，如修公路、建學校等，可以強行取得單位和個人的房地產，即使違反這些被征用人的意愿，但要給予補償。

    3.征稅權。政府為提高財政收入，可以對房地產征稅或提高房地產稅收，只要這些稅收是公平課征的。

    4.充公權。政府可以在房地產業主死亡或消失而無繼承人或親屬的情況下，無償收回房地產。

    房地產易受限制性還表現在逃避不了未來制度、政策變化的影響。