2011年房估師考試理論與方法講義19

    例題：拍賣價格、招標價格、協議價格三者之間的關系在正常情況下為（ ）

    A、拍賣價格>招標價格>協議價格； B、拍賣價格>協議價格>招標價格；

    C、招標價格>拍賣價格>協議價格； D、招標價格>協議價格>拍賣價格。

    答案：A

    （十六）、補地價

    補地價是指需要補交給政府的一筆地價。需要補地價的情形主要有下列四種：（1）更改原出讓土地使用權時規定的用途；（2）增加原出讓土地使用權時規定的容積率；（3）轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權；（4）出讓的土地使用權期滿后續期。

    對于改變用途來說，補地價的數額通常等于改變用途后與改變用途前的地價的差額，即：補地價=改變用途后的地價-改變用途前的地價

    對于增加容積率來說，補地價的數額可以用下列公式計算：

    補地價（單價）=[（增加后的容積率-原容積率）÷原容積率] ×原容積率下的地價

    或者補地價（單價）=（增加后的容積率-原容積率）×原樓面地價

    補地價（總價）=補地價（單價）×土地總面積

    例題：補地價=[（增加后的容積率-原容積率）÷（ ）]×原容積率下的地價

    A、土地總面積； B、增加后的容積率； C、原容積率； D、建筑面積

    答案：C

    地產估價理論與方法第3講：房地產估價原則

    一、內容提要

    1、合法原則；2、最高最佳使用原則；3、替代原則；4、估價時點原則；5、公平原則。

    二、考試要求

    1、熟悉房地產估價原則的含義和重要性；2、掌握合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時點原則、公平原則的含義和內容。

    三、內容輔導

    第三章 房地產估價原則

    人們在房地產估價的反復實踐和理論探索中，逐漸認識了房地產價格形成和運動的客觀規律，在此基礎上總結出了一些簡明扼要的、在估價活動中應當遵循的法則或標準。這些法則或標準就是房地產估價原則。

    對房地產估價總的要求是獨立、客觀、公正，這應作為房地產估價的最高原則。同時在具體估價作業中應當遵循的原則主要有5項：（1）合法原則；（2）最高最佳使用原則；（3）替代原則；（4）估價時點原則；（5）公平原則。

    房地產估價原則是使不同的估價人員對估價的基本前提具有認識上的一致性，對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的估價結果具有近似性。每一位估價人員都應正確地理解房地產估價原則，以此作為估價時的指南。

    第一節 合法原則

    合法原則要求房地產估價應以估價對象的合法權益為前提進行。

    房地產估價為什么要遵循合法原則？我們在第一章中曾指出，兩宗實物狀況相同的房地產，如果權益不同，價值可能有很大的不同。但是在估價時，估價對象的權益不是委托人或估價人員可以隨意假定的，必須有合法的依據。

    合法權益包括合法產權、合法使用、合法處分等方面。遵循合法原則，具體來說應當做到下列幾點：

    1.在合法產權方面，應以房地產權屬證書和有關證件為依據。現行的土地權屬證書有《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和《土地他項權利證明書》四種，房屋權屬證書有《房屋所有權證》、《房屋共有權證》和《房屋他項權證》三種。當縣級以上地方人民政府由一個部門統一負責房產管理和土地管理工作的，可能制作、頒發統一的房地產權證書。統一的房地產權證書有《房地產權證》、《房地產共有權證》和《房地產他項權證》三種。

    在合法產權方面具體來說包括：農民集體所有的土地不能當做國家所有的土地來估價，行政劃撥的土地不能當做有償出讓的土地來估價，臨時用地不能當做長久用地來估價，違法占地不能當做合法占地來估價，

    臨時建筑不能當做永久建筑來估價，違法建筑不能當做合法建筑來估價，產權有爭議的房地產不能當做產權無爭議的房地產來估價，手續不完備的房地產不能當做手續完備的房地產來估價，部分產權的房地產不能當做完全產權的房地產來估價，

    共有的房地產不能當做獨有的房地產來估價，等等。

    例題：現行的土地權屬證書有（ ）

    A、《國有土地所有證》； B、《國有土地使用證》；

    C、《集體土地所有證》； D、《集體土地使用證》。

    答案：BCD

    2.在合法使用方面，應以城市規劃、土地用途管制等為依據。例如，如果城市規劃規定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么，對該宗土地進行估價就必須以其使用符合這些規定為前提。

    西方所謂的城市規劃創造土地價值，在一定程度上反映了這一要求。