2011年房估師考試?yán)碚撆c方法講義13

    一種房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性取決于該種房地產(chǎn)有多少替代品。如果沒有較接近的替代品，需求往往就缺乏價(jià)格彈性。

    由于房地產(chǎn)的開發(fā)周期較長，在影響房地產(chǎn)供給的價(jià)格彈性中，時(shí)間是一個(gè)很重要的因素，即當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)生變化時(shí)，開發(fā)商對(duì)開發(fā)量的調(diào)整需要一定的時(shí)間。在較短的時(shí)間內(nèi)，

    供給彈性是比較小的。但在長期內(nèi)，供給彈性就比較大了。

    另外，就開發(fā)周期長短不同的房地產(chǎn)來看，在一定時(shí)期內(nèi)，對(duì)于開發(fā)周期較短的房地產(chǎn)，供給彈性相應(yīng)地就比較大；反之，開發(fā)周期較長的房地產(chǎn)，供給彈性相應(yīng)地就比較小。

    五、房地產(chǎn)供求與價(jià)格之間關(guān)系的特殊性

    可以將房地產(chǎn)的供求狀況分為4種類型：（1）全國房地產(chǎn)總的供求狀況；（2）本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況；（3）全國本類房地產(chǎn)的供求狀況；（4）本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。

    由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性及變更用途的困難性，決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。

    第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的特征

    房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品的價(jià)格，既有共同之處，也有不同的地方。

    共同之處是：

    （1）都是價(jià)格，用貨幣來表示；

    （2）都有波動(dòng)，受供求等因素的影響；

    （3）都是按質(zhì)論價(jià)：優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)。房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的不同，表現(xiàn)出房地產(chǎn)價(jià)格的獨(dú)特之處。

    一、地價(jià)與一般物品價(jià)格的不同

    地價(jià)與一般物品價(jià)格的不同主要表現(xiàn)在下列6個(gè)方面：

    1.生產(chǎn)成本不同。

    2.折舊不同。一般物品的壽命有限，可以大量重復(fù)生產(chǎn)，其價(jià)值通常隨著時(shí)間的流逝而降低，故有折舊。而土地由于具有不可毀滅性，不能再生產(chǎn)，其價(jià)格通常隨著時(shí)間的流逝而自然升高不僅無折舊，而且有增值。

    中國大陸有期限的出讓土地使用權(quán)也是一個(gè)特例，在這種情況下土地應(yīng)計(jì)提折舊。

    3.價(jià)格差異不同。

    4.市場性質(zhì)不同。一般物品的市場為較完全市場，形成的價(jià)格較客觀，而土地市場為不完全市場，形成的地價(jià)受主觀因素的影響較大。

    5.形成時(shí)間不同。

    6.供求變化不同。地價(jià)和一般物品的價(jià)格雖然都受供求變化的影響，但地價(jià)多受需求方面的影響，并且對(duì)土地的需求是一種“引致”需求，即由對(duì)土地上的產(chǎn)品和服務(wù)的需求而引

    起的需求。

    二、房地產(chǎn)價(jià)格的特征

    房地產(chǎn)價(jià)格的特征主要有下列5個(gè)：

    1.房地產(chǎn)的價(jià)格受區(qū)位的影響很大。

    2.房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格。房地產(chǎn)由于不可移動(dòng)，在交易中可以轉(zhuǎn)移的，不是其實(shí)物而是其所有權(quán)、使用權(quán)或其他權(quán)益。

    3.房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，也有使用代價(jià)的租金。房地產(chǎn)由于價(jià)值大、壽命長，出現(xiàn)了買賣和租賃兩種方式并存。

    所以，房地產(chǎn)同時(shí)有兩個(gè)價(jià)格：一是源泉價(jià)格，即這里的交換代價(jià)的價(jià)格（以下簡稱價(jià)格）；

    另一個(gè)是服務(wù)價(jià)格，即這里的使用代價(jià)的租金（以下簡稱租金）。

    房地產(chǎn)的價(jià)格與租金的關(guān)系，就像資本的本金與利息的關(guān)系。如果需要求取價(jià)格（相當(dāng)于本金），只要把握租金（相當(dāng)于利息）與資本化率（相當(dāng)于利息率），將租金資本化即可；相反，如果需要求取租金，只要把握價(jià)格和資本化率，也可求得。

    具體的求取方法是收益法，此方法將在第六章詳細(xì)介紹。

    4.房地產(chǎn)價(jià)格是在長期考慮下形成的。

    5.房地產(chǎn)價(jià)格通常是個(gè)別形成，容易受交易者的個(gè)別因素的影響。

    例題：房地產(chǎn)盡管同時(shí)有買賣價(jià)格和租賃價(jià)格，但此兩者之間沒有內(nèi)在關(guān)系。（判斷）

    答案：錯(cuò)誤