2011年房估師考試理論與方法講義14

    第四節 房地產價值和價格的種類

    進行房地產估價必須弄清楚房地產價值和價格的種類及每種房地產價值和價格的確切含義，以正確理解和把握所評估的房地產價值或價格的內涵。

    下面不是將每種房地產價值和價格單獨介紹，而是將相關內容的放到一起介紹。這樣做雖然有個別的重復，但便于更好地比較和理解，而且在不同的地方，介紹的角度也會有所不同。

    一、使用價值和交換價值

    一種商品的使用價值，是指該種商品能滿足人們某種需要的效用；交換價值，是指該種商品同其他商品相交換的量的關系或比例，通常用貨幣來衡量，即交換價值表現為一定數量的貨幣或其他商品。人們在經濟活動中一般簡稱的價值是指交換價值，在房地產估價中一

    般所說的價值也是指交換價值。

    作為商品的房地產，既有使用價值也有交換價值。

    就使用價值與交換價值相對而言，房地產估價所評估的是房地產的交換價值。

    二、投資價值和市場價值

    某一房地產的投資價值，是該房地產對于某個具體的投資者（這里的投資者是廣義的，包括消費者）的經濟價值，是該投資者基于個人需要或意愿，對該房地產所估計的價值或作出的評價。

    而該房地產的市場價值，是該房地產對于一個典型的投資者的經濟價值。在某一時點，市場價值是惟一的，而投資價值因投資者的不同而不同。

    投資價值與市場價值的評估方法可能相同，但其中參數選取的立場可能不同。如在評估市場價值時，收益法中的折現率是與該房地產的風險程度相對應的社會一般收益率，

    而在評估投資價值時，該折現率是某個具體的投資者所要求的最低收益率（通常稱為最低期望收益率）。這個投資者所要求的最低收益率可能高于也可能低于與該房地產的風險程度相對應的社會一般收益率。

    投資者評估的房地產的投資價值，或者說消費者對房地產的評價，大于或等于該房地產的市場價格，是其投資行為或交易能夠實現的基本條件。

    就投資價值與市場價值相對而言，房地產估價所評估的是房地產的市場價值。

    三、原始價值、賬面價值和市場價值

    原始價值簡稱原值、原價，也稱歷史成本、原始購置成本，是一項資產在當初購置時的價格或發生的支出。

    賬面價值又稱賬面凈值、折余價值，是該資產的原始價值減去已提折舊后的余額。

    市場價值是該資產現時在市場上實際所值的價格。

    原始價值是始終不變的；賬面價值是隨著時間的推移而減少的；市場價值是隨著時間的推移而變化的，有時高，有時低。市場價值很少等于賬面價值。

    房地產由于具有保值增值性，通常雖然經過了若干年的使用，但其市場價值有時還比過去的購置價格高出很多。

    就原始價值、賬面價值與市場價值相對而言，房地產估價所評估的是房地產的市場價值。

    四、成交價格、市場價格、理論價格、公開市場價值和評估價值

    （一）成交價格

    成交價格簡稱成交價，是交易雙方實際達成交易的價格。

    成交價格可能是正常的，也可能是不正常的，所以，可將成交價格區分為正常成交價格和非正常成交價格。

    正常成交價格是指交易雙方在公開市場、信息通暢、平等自愿、誠實無欺、沒有利害關系下進行交易形成的價格，不受一些不良因素，如不了解市場行

    情、壟斷、脅迫等的影響；反之，則為非正常成交價格。

    嚴格來說，正常成交價格的形成條件有7個

    1）公開市場。

    （2）交易對象本身具備市場性。

    （3）眾多的買者和賣者。

    （4）買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿。

    （5）買者和賣者都具有完全信息。

    （6）理性的經濟行為。

    （7）適當的期間完成交易。