2011年房估師考試經(jīng)營與管理講義20

    三、房地產(chǎn)市場的影響因素

    ㈠ 影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會經(jīng)濟因素

    房地產(chǎn)市場發(fā)展與社會經(jīng)濟環(huán)境的依存程度不斷增長。影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會經(jīng)濟因素有：社會因素，包括傳統(tǒng)觀念及消費心理、社會福利、人口數(shù)量及狀態(tài)、家庭戶數(shù)與規(guī)模、家庭生命周期等因素；經(jīng)濟因素，包括經(jīng)濟發(fā)展狀況、家庭收入水平及分布、物價水平、工資及就業(yè)水平、房價租金比等；政策因素，包括房地產(chǎn)供給政策、住房分配和消費政策、房地產(chǎn)金融政策、房地產(chǎn)產(chǎn)權與交易政策、房地產(chǎn)價格政策。

    ㈡ 影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟力量隨著全球經(jīng)濟一體化進程的逐步推進和信息技術的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與社會經(jīng)濟發(fā)展息息相關，其中影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的主要社會經(jīng)濟力量包括：

    ⑴ 金融業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)在作為產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)時，金融資本供給方的決策會直接影響房地產(chǎn)市場的價格，進而影響市場供給及人們對房地產(chǎn)租金價格水平的預期，從而導致市場空置情況及實際租金水平的變化。

    ⑵ 信息、通訊技術水平的提高。信息、通訊技術水平的提高和交通條件的根本改善，會縮短不同物業(yè)之間的相對距離、推動不同地域消費品的交流、減少勞動力成本和時間費用。這無疑會改變?nèi)藗児逃械奈飿I(yè)區(qū)位觀念，增加對不同位置物業(yè)的選擇機會，促進不同地區(qū)間的資本流動。

    ⑶ 生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變。第三產(chǎn)業(yè)的壯大、勞動密集型向資金技術密集型的轉(zhuǎn)變、高新技術產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、居家辦公模式的出現(xiàn)等，促使人們工作和生活居住模式及觀念的轉(zhuǎn)變。

    ⑷ 人文環(huán)境的變化。社會老齡化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使得對住宅的認識產(chǎn)生了巨大變化，老年人住宅、第二住宅和季節(jié)性住宅等概念應運而生。

    ⑸ 自然環(huán)境的變化。城市環(huán)境污染、窮人大量涌入城市所產(chǎn)生的社會問題等導致住宅郊區(qū)化；環(huán)境問題和社會問題的解決、土地資源的約束，使城區(qū)內(nèi)住宅重新受到青睞。

    ⑹ 政治制度的變遷。住房問題的社會政治性特征，使得任何政府均將住房政策作為其施政綱領中的重要內(nèi)容（如香港回歸后，政府提出每年建設8.5萬套住宅的計劃，對香港房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了深 遠的影響）。