2011年房估師考試經營與管理講義20

    三、房地產市場的影響因素

    ㈠ 影響房地產市場發展的社會經濟因素

    房地產市場發展與社會經濟環境的依存程度不斷增長。影響房地產市場發展的社會經濟因素有：社會因素，包括傳統觀念及消費心理、社會福利、人口數量及狀態、家庭戶數與規模、家庭生命周期等因素；經濟因素，包括經濟發展狀況、家庭收入水平及分布、物價水平、工資及就業水平、房價租金比等；政策因素，包括房地產供給政策、住房分配和消費政策、房地產金融政策、房地產產權與交易政策、房地產價格政策。

    ㈡ 影響房地產市場轉變的社會經濟力量隨著全球經濟一體化進程的逐步推進和信息技術的飛速發展，房地產業的發展與社會經濟發展息息相關，其中影響房地產市場轉變的主要社會經濟力量包括：

    ⑴ 金融業的發展。房地產業在作為產業出現時，金融資本供給方的決策會直接影響房地產市場的價格，進而影響市場供給及人們對房地產租金價格水平的預期，從而導致市場空置情況及實際租金水平的變化。

    ⑵ 信息、通訊技術水平的提高。信息、通訊技術水平的提高和交通條件的根本改善，會縮短不同物業之間的相對距離、推動不同地域消費品的交流、減少勞動力成本和時間費用。這無疑會改變人們固有的物業區位觀念，增加對不同位置物業的選擇機會，促進不同地區間的資本流動。

    ⑶ 生產和工作方式的轉變。第三產業的壯大、勞動密集型向資金技術密集型的轉變、高新技術產業的發展、居家辦公模式的出現等，促使人們工作和生活居住模式及觀念的轉變。

    ⑷ 人文環境的變化。社會老齡化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使得對住宅的認識產生了巨大變化，老年人住宅、第二住宅和季節性住宅等概念應運而生。

    ⑸ 自然環境的變化。城市環境污染、窮人大量涌入城市所產生的社會問題等導致住宅郊區化；環境問題和社會問題的解決、土地資源的約束，使城區內住宅重新受到青睞。

    ⑹ 政治制度的變遷。住房問題的社會政治性特征，使得任何政府均將住房政策作為其施政綱領中的重要內容（如香港回歸后，政府提出每年建設8.5萬套住宅的計劃，對香港房地產市場產生了深 遠的影響）。