2011年房估師考試經(jīng)營(yíng)與管理講義151

    ㈡ 金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理

    從降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)要求商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管

    理的主要措施是：

    ⑴ 對(duì)未取得《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、

    《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)施工許可證》的項(xiàng)目，不得發(fā)放任何形式貸款。

    ⑵ 對(duì)申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其自有資金不低于

    開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%.嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款的擔(dān)保、抵

    押，確保其真實(shí)、合法、有效。

    ⑶ 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)符合國(guó)家房地產(chǎn)發(fā)展總體方向，有效

    滿足當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，保證項(xiàng)目的合法性和可行

    性。

    ⑷ 對(duì)申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行深入調(diào)查審核，對(duì)成立不滿3年且開發(fā)項(xiàng)目較少的專業(yè)性、集團(tuán)性的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸

    款應(yīng)審慎發(fā)放，對(duì)經(jīng)營(yíng)管理存在問(wèn)題、不具備相應(yīng)資金實(shí)力或有不良經(jīng)營(yíng)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款發(fā)放應(yīng)嚴(yán)格限制。

    ⑸ 在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自籌資金得到保證后，可根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)度和進(jìn)展?fàn)顩r，分期發(fā)放貸款，并對(duì)其資金使用情況進(jìn)行監(jiān)控，以防止其挪用貸款轉(zhuǎn)作其他項(xiàng)目或其他用途。

    ⑹ 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售款進(jìn)行監(jiān)控，防止其挪用該銷售款開發(fā)其他項(xiàng)目或作其他用途。

    ⑺ 密切關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)情況，以確保商業(yè)銀行對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款后，該房屋能夠在合理期限內(nèi)正式交付使用。

    二、土地儲(chǔ)備貸款的風(fēng)險(xiǎn)與風(fēng)險(xiǎn)管理

    ㈠ 土地儲(chǔ)備貸款的風(fēng)險(xiǎn)因素

    ⑴ 土地儲(chǔ)備中心自有運(yùn)作資金嚴(yán)重不足，主要依靠銀行貸款。由于土地收購(gòu)項(xiàng)目金額較大，動(dòng)輒幾千萬(wàn)，甚至數(shù)十億元，而政府

    初始投入資金有限，個(gè)別中心甚至連注冊(cè)資金也不能按時(shí)到位，導(dǎo)致土地儲(chǔ)備資金絕大部分為銀行貸款，遇到拆遷、整理、出讓時(shí)間等不確定因素，就會(huì)發(fā)生還貸困難。

    ⑵ 土地出讓計(jì)劃不明確，還貸資金來(lái)源的時(shí)間不能與貸款期限相匹配。由于土地收購(gòu)的時(shí)間一般根據(jù)舊城改造或新區(qū)建設(shè)的需

    要由政府決定，而土地出讓計(jì)劃一般由土地儲(chǔ)備委員會(huì)根據(jù)城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)情況統(tǒng)籌考慮，從目前現(xiàn)有土地儲(chǔ)備貸款情況來(lái)看，

    除個(gè)別短平快項(xiàng)目有明確的出讓時(shí)間外，大部分項(xiàng)目具體出讓時(shí)間不明確，因此貸款發(fā)放時(shí)往往未能確定土地出讓時(shí)間，導(dǎo)致貸款期限與出讓時(shí)間不能匹配，具體還貸資金來(lái)源也難以按期落實(shí)。

    ⑶ 土地儲(chǔ)備中心貸款抵押中的法律問(wèn)題帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

    當(dāng)前，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)向商業(yè)銀行貸款的擔(dān)保主要采用保證和土地使用權(quán)抵押兩種方式。從實(shí)際操作來(lái)看，這兩種方式都存在著一定的問(wèn)題。

    保證貸款操作中，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)從銀行貸款時(shí)，先由政府財(cái)政部門或其他相關(guān)部門同銀行進(jìn)行協(xié)商，并向銀行出具一個(gè)"承諾書"，

    銀行考慮到政府的信用就為其辦理了貸款。實(shí)際上，政府及事業(yè)單位不能作為保證人，擔(dān)保在法律上是沒(méi)有效力的。在土地儲(chǔ)備中心

    抵押貸款中，土地儲(chǔ)備中心只是代行部分政府職權(quán)的代理機(jī)構(gòu)，并不是實(shí)質(zhì)意義上的土地使用者，也不擁有其儲(chǔ)備土地的所有權(quán)。

    ㈡ 土地儲(chǔ)備貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理

    由于土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放對(duì)象主要是政府土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，其本身并不具備獨(dú)立的法人資格，而且土地收購(gòu)儲(chǔ)備過(guò)程中的土地

    權(quán)屬并不十分清晰，因此商業(yè)銀行亦非常重視該類貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理。地儲(chǔ)備貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的具體措施包括：

    ⑴ 對(duì)資本金沒(méi)有到位或資本金嚴(yán)重不足、經(jīng)營(yíng)管理不規(guī)范的借款人，審慎發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款。

    ⑵ 以抵押貸款方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放，貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2年。

    ⑶ 對(duì)包括該土地的性質(zhì)、權(quán)屬關(guān)系、測(cè)繪情況、土地契約限制、在城市整體綜合規(guī)劃中的用途與預(yù)計(jì)開發(fā)計(jì)劃是否相符等土地

    整體情況，進(jìn)行認(rèn)真的調(diào)查分析。

    ⑷ 實(shí)時(shí)掌握土地價(jià)值狀況，避免由于土地價(jià)值虛增或其他情況而導(dǎo)致的貸款風(fēng)險(xiǎn)。