2011年房估師考試經營與管理講義162

    ㈣ 提出預算（包括管理費）

    預算是物業管理中經營計劃的核心，預算中包括詳細的預期收益估算、允許的空置率水平和經營費用，且這些數字構成了物業管

    理的量化目標。要根據實際經營情況對預算進行定期調整，因為租金收益可能由于空置率的增加而較預期收益減少，此時物業管理人

    員往往要就空置率增加的原因進行認真的分析。維護費用超過預算一般預示著建筑物內的某些設備需要予以更新。

    預算是物業管理中財務控制和財務計劃的重要工具。其控制特性表現在當收入低于預算或費用超過預算時就會引起物業管理人員

    的注意，而其計劃特性則表現在當物業管理人員編制預算時能就未來一年的經營計劃做出比較現實的安排。此外，檢查上年度預算執

    行情況，也有助于物業管理人員發現問題，并在新年度預算中進行適當的調整。

    預算還可以使業主較容易地對物業管理的財務情況進行檢查。

    當業主發現物業經營收入和費用大大超過預計的水平時，通常會要求物業管理人員予以解釋，物業管理人員則必須負責對實際執行結

    果背離預算的原因進行說明，并告之業主這種未預計到的情況的發展趨勢。所以，一旦提出了一個預算，物業管理人員和業主之間的

    經濟關系也就確立了，但在雙方共同制定預算的過程中，物業管理人員要努力為業主提出更為完美并切合實際的目標。

    ㈤ 簽訂物業管理委托合同

    業主與物業管理公司簽訂的委托合同必須明確物業管理人員權利和義務，以免物業管理人員事無巨細都要請示業主。

    一般的委托合同應該包括物業管理人員需定期向業主呈送的文件和報告、物業管理人員的主要工作、物業管理的責任和物業管理

    的費用。當然，物業的規模越大、租戶的數量越多、對物業管理所提供的服務內容越多，則合同越要詳細。

    ㈥ 物業管理記錄和控制

    當委托合同簽訂后，物業管理人員必須及時收集整理有關數據，以便編制有關報告。例如一份月財務報告就應包括上月結余、本月

    收入（包括租金、保證金和其他收入等）、本月支出（包括人員工資、維護費、修理費、水及能源使用費、稅費、保險費、抵押貸款還本

    付息、管理費、宣傳廣告費、資本回收等）和月末結余。通過閱讀月財務報告，業主和物業管理企業就會發現哪些費用超出了預算。

    二、加強市場宣傳以提升物業的租金

    為使物業達到一個較為理想的租金水平，物業管理人員還要進行市場宣傳工作。這種宣傳一般圍繞著物業的特性來進行，如宣傳

    物業所處的位置、周圍景觀、通達性和方便性等。一般很少通過強調租金低廉來吸引租戶，因為對于某些物業如收益性物業、工業物

    業等來說，租金水平相對于物業的其他特性可能并不十分重要。所以一般認為，只要租金相對于其他競爭性物業來說相差不大，則物

    業的特性和質量是吸引租戶的主要因素。通過對大量的承租人的調查表明，他們選擇物業時所考慮的眾多因素中，租金是否便宜只占

    第五或第六位。物業管理人員選定了進行物業宣傳的主題后，還要選擇適當的

    宣傳媒介。一般來說，對于中低檔寫字樓物業，選擇報紙上的分類廣告或物業顧問機構的期刊比較合適；對于大規模的收益性物業，還可選擇電視、廣播來進行宣傳。

    目前流行的作法還包括物業管理人員帶領有興趣的人士前往"看樓"，所以通常要將擬出租部分整理好以供參觀。物業本身及

    物業管理人員的工作情況和服務效率給租戶留下的第一印象也非常重要。

    展示物業是一種藝術，它取決于物業管理人員對未來租戶需求的了解程度，而這種需求可通過與租戶非正式的接觸、問卷調查等

    形式來獲取。租戶是否租用物業，一般取決于其對目前和未來所提供空間的滿足感和所需支付費用的承受能力。

    當然，加強市場宣傳的最終目的是能簽署租賃合約，達不到這個目的，物業管理人員的一切努力都將是徒勞的。經驗豐富的物業

    管理人員在向潛在的租戶展示、介紹物業的過程中，能清楚地從顧客的反應中知曉，他是否已經初步決定承租物業，并及時進行引導，盡可能用大眾化的語言回答顧客的提問。