2011年房估師考試經營與管理講義158

    分析和預測主要指標（如收益率、凈現值、貸款償還期等）對由于通貨膨脹、市場競爭等客觀原因所引起的成

    本、利潤率等因素變化而發生變動的敏感程度設計質量和建筑師的水平情況。此外，有時金融機構還會對未來租

    客的選擇進行干預，尤其是大宗承租的租客，這也是金融機構控制項目和開發商的重要措施。很有必要記住這樣一句話，即在開發商

    看來是機會的時候，銀行家看到的往往是風險。在咨詢業日益發達的今天，金融機構還會要求開發商向其提供

    房地產咨詢機構提供的項目評估報告，這也是金融機構化解和分散融資風險的有途徑效。在咨詢機構提供的項目評估報告中，咨詢機

    構會就項目的建設條件、項目所在地的房地產市場供求情況、預期租金和售價水平、總開發成本、項目自身的收益能力和還貸能力、

    財務評價的有關技術經濟指標、不確定性分析的結果等提供專業意見，供銀行或其他金融機構參考。

    ㈢ 房地產貸款擔保方式評價

    貸款擔保是指為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風險，由借款人或第三人對貸款本息的償還提供的一種保證。當銀

    行與借款人及其他第三人簽訂擔保協議后，如借款人財務狀況惡化、違反借款合同或無法償還貸款時，銀行可以通過執行擔保來收回貸

    款本息。需要指出的是，貸款的擔保不能取代借款人的信用狀況，僅僅是為已經發生的貸款提供了一個額外的安全保障，銀行在發放

    貸款時，首先應考查借款人的第一還款來源是否充足；貸款的擔保并不一定能確保貸款得以足額償還。房地產貸款擔保通常有以下三種形式：

    ⑴ 保證。即由貸款銀行、借款人與第三方簽訂一個保證協議，當借款人違約或無力歸還貸款時，由第三方保證人按照約定履行債

    務或承擔相應的責任。保證通常是由第三方保證人以自身的財產提供的一種可選擇的還款來源。而且，只有當保證人有能力和意愿代

    替借款人償還貸款，這項保證才是可靠的，為此貸款銀行將在充分審核保證人的財務實力和信譽程度后，方可做出是否接受其保證的

    決策。一般來說，銀行金融機構提供的擔保風險最低，然后依次是省級非銀行金融機構、AAA級企業、AA級企業、AA級以下企業。

    ⑵ 抵押。是指借款人或第三人在不轉移財產占有權的情況下，

    將財產作為貸款的擔保。銀行持有抵押財產的擔保權益，當借款人

    不履行合同時，銀行有權以該財產折價或以拍賣、變賣該財產的價

    款優先受償。在房地產貸款中以土地房屋等設定貸款抵押，是最常

    見的擔保形式。從抵押擔保的質量來看，商品房優于其他房屋，建

    成后的房地產優于純粹的土地，商品住宅優于商用房地產。

    ⑶ 質押。貸款質押是指借款人或第三人以其動產或權力（包括

    商標權、專利權等）移交銀行占有，將該動產或權力作為債權的擔保。

    當借款人不履行債務時，銀行有權將該動產或權力折價出售收回貸

    款，或者以拍賣、變賣該動產或權力的價款優先受償。