2011年房估師考試經營與管理講義156

    ⑶ 融資成本分析。融資成本是指項目為籌集和使用資金而支付的費用。融資成本高低是判斷項目融資方案是否合理的重要因素

    之一。融資成本包括債務融資成本和資本金融資成本。債務融資成本包括資金籌集費（承諾費、手續費、擔保費、代理費等）和資金占

    用費（利息），一般通過計算債務資金的綜合利率，來判斷債務融資成本的高低；資本金融資成本中的資金籌集費同樣包括承諾費、手

    續費、擔保費、代理費等費用，但其資金占用費則需要按機會成本原則計算，當機會成本難以計算時，可參照銀行存款利率進行計算。

    ⑷ 融資風險分析。融資方案的實施經常受到各種風險的影響。為了使融資方案穩妥可靠，需要分析融資方案實施中可能遇到的各

    種風險因素，及其對資金來源可靠性和融資成本的影響。通常需要分析的風險因素包括資金供應風險、利率風險和匯率風險。資金供

    應風險是指融資方案在實施過程中，可能出現資金不落實，導致開發周期拖長、成本增加、原收益目標難以實現的風險。利率風險則

    指融資方案采用浮動利率計息時，貸款利率的可能變動給項目帶來的風險和損失。匯率風險是指國際金融市場外匯交易結算產生的風

    險，包括人民幣對外幣的比價變動風險和外幣之間比價變動的風險，利用外資數額較大的項目必須估測匯率變動對項目造成的風險和損失。

    三、金融機構對項目貸款的審查金融機構進行項目貸款審查時，要進行客戶評價、項目評估、擔保方式評價和貸款綜合評價等四個方面的工作。

    ㈠ 企業資信等級評價

    金融機構在向申請貸款的項目貸款前，首先要審查企業的資信等級，即客戶評價。通常情況下，金融機構主要根據企業素質、資

    金實力、企業償債能力、企業經營管理能力、企業獲利能力、企業信譽、企業在貸款銀行的資金流量和其他輔助指標，確定房地產開

    發企業的資信等級。企業資信等級評價的過程，實際上是將上述評價指標，按照一定的評價標準分別給每項指標打分，再根據各項指

    標的相對重要性確定每一指標或每一類指標的權重，然后加權平均計算出每個企業的資信評價分值，最后再按照企業得分的多少，將

    其劃分為AAA、AA、A、BBB、BB和B級。通常情況下，BBB及以上資信等級的企業才能獲得銀行貸款。

    ㈡ 貸款項目評估

    金融機構在提供資金融通的過程中，除對開發商進行資信等級

    評價外，還會對開發商所開發的項目進行詳細的審查，以確保開發商能夠憑借項目本身的正常運行，具備充分的還款能力。

    金融機構對項目的審查主要包括三個大的方面，即：項目基本情況、市場分析結果和財務評價指標。各方面的具體指標如表9-3所示。

    從金融機構的立場來說，擬開發建設的項目不僅要滿足開發商的投資目標，重要的是還需滿足金融機構自己的目標。總的來說，

    項目應具有適當的經濟規模，但單一項目的投資額不宜超過開發商各類項目全部投資額的15%.從房地產投資組合的角度來說，一般

    寫字樓項目可占其總投資的35%～40%，商業零售用房35%～40%，工業廠房10%～15%，土地和其他物業5%～10%；從地區

    分布來說，項目也最好能滿足金融機構地區分布均衡的原則。顯而易見，銀行這樣要求，主要目的是為了分散融資風險……

    在項目融資金額較大或某些其他特殊情況下，金融機構還很可能親自去了解有關開發項目的詳情，如果開發商是自己的新客戶，

    更需要這樣做。他們自己調查的內容包括項目所在的確切地點、當地對各類樓宇的需求情況、項目改變用途以適應市場需要的可能性、

    市場上的主要競爭項目等。金融機構批準貸款時通常還會考慮建筑房地產開發項目貸款評價的指標體系 表 9-3

    序號指標名稱內容及計算公式