2011年房估師考試經(jīng)營與管理講義166

    ⑾ 物業(yè)管理水平

    寫字樓物業(yè)管理的質(zhì)量會(huì)影響到其租金水平和市場價(jià)值。租戶非常重視物業(yè)管理的品質(zhì)和所提供服務(wù)的有效性，尤其重要的是物

    業(yè)維護(hù)的水平。窗明幾靜和井井有條的寫字樓維護(hù)管理，對(duì)當(dāng)前的租戶和潛在的租戶都會(huì)構(gòu)成極大的吸引。寫字樓建筑內(nèi)建筑設(shè)備系

    統(tǒng)運(yùn)轉(zhuǎn)是否良好以及建筑物的保安情況，也是評(píng)價(jià)物業(yè)管理質(zhì)量的重要指標(biāo)。物業(yè)管理的有效性，還會(huì)影響到對(duì)寫字樓空間的使用需求，對(duì)提高大廈內(nèi)租戶的信譽(yù)也很有意義。

    ⑿ 租戶類型

    形象和聲譽(yù)在商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)中至關(guān)重要。入住同一寫字樓的租戶間的相互影響，會(huì)增加或減低它們各自的形象和聲譽(yù)。由于這個(gè)

    原因，租戶和物業(yè)管理企業(yè)對(duì)寫字樓內(nèi)租戶的類型都非常重視。大廈內(nèi)的主要租戶，往往決定了一棟寫字樓內(nèi)的租戶類型。例

    如，某寫字樓內(nèi)的主要租戶是一家大銀行，其他金融或與金融密切相關(guān)的企業(yè)（投資信托公司、保險(xiǎn)公司、財(cái)務(wù)公司、顧問代理公司、

    會(huì)計(jì)師或?qū)徲?jì)事務(wù)所等）就會(huì)爭相入住該大廈，因?yàn)殂y行的聲譽(yù)往往比較好。有時(shí)主要租戶的名字還會(huì)用于為寫字樓物業(yè)命名，這可能

    會(huì)進(jìn)一步吸引某一特定類型的租戶來租住本物業(yè)。有些名聲不佳的公司入住，可能會(huì)影響到寫字樓內(nèi)其他租戶和寫字樓物業(yè)本身的聲

    譽(yù)，因此，對(duì)租戶類型的選擇，要引起業(yè)主和物業(yè)管理人員的高度重視。

    三、寫字樓租戶的選擇正像租戶選擇寫字樓非常慎重一樣，物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主對(duì)于選擇什么樣的租戶，并長久與之保持友好關(guān)系也很重視�？紤]的主

    要準(zhǔn)則，是潛在租戶所經(jīng)營業(yè)務(wù)的類型及其聲譽(yù)、財(cái)務(wù)穩(wěn)定性和長期盈利的能力、所需的面積大小及其需要提供的特殊物業(yè)管理服務(wù)

    的內(nèi)容。雖然相對(duì)于居住物業(yè)的租戶來說，寫字樓租戶的這些信息比較容易獲得（公開的年度財(cái)務(wù)報(bào)告），但如果對(duì)這些信息研究不夠，也可能會(huì)給業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)帶來損害。

    ㈠ 租戶的商業(yè)信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況

    一宗寫字樓物業(yè)的價(jià)值，在某種程度上，取決于寫字樓的使用者即租戶的商業(yè)信譽(yù)。物業(yè)管理經(jīng)理，必須認(rèn)真分析每個(gè)租戶的信

    譽(yù)對(duì)其租住的寫字樓物業(yè)的影響。潛在租戶的經(jīng)營內(nèi)容，應(yīng)該與寫字樓中已有租戶所經(jīng)營的內(nèi)容相協(xié)調(diào)，其信譽(yù)應(yīng)能加強(qiáng)或強(qiáng)化大廈的整體形象。

    物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)當(dāng)分析潛在租戶在從事商業(yè)經(jīng)營過程中的財(cái)務(wù)穩(wěn)定性，因?yàn)檫@關(guān)系到潛在租戶在租賃期限內(nèi)能否履行合約中規(guī)

    定的按期支付租金的義務(wù)。為了達(dá)到這個(gè)目的，物業(yè)管理企業(yè)常先請(qǐng)申請(qǐng)入住的租戶填寫一個(gè)申請(qǐng)表，以了解其經(jīng)營內(nèi)容、當(dāng)前的辦

    公地址及其承租的時(shí)間、從事業(yè)務(wù)經(jīng)營活動(dòng)的地區(qū)范圍、如果是某公司的分支機(jī)構(gòu)那它的總公司在什么地方、開戶銀行的名稱、信譽(yù)

    擔(dān)保人或推薦人情況、對(duì)承租面積的具體要求等。物業(yè)管理企業(yè)還可以從稅務(wù)機(jī)構(gòu)、工商管理機(jī)構(gòu)、往來銀行、經(jīng)紀(jì)人及租戶提供的

    財(cái)務(wù)報(bào)表來判斷其信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況。對(duì)每一個(gè)潛在的租戶，不管其規(guī)模或過去的信譽(yù)情況如何都應(yīng)進(jìn)行仔細(xì)的審查，因?yàn)槟承┐笮偷?/p>

    跨國企業(yè)也可能會(huì)象一些小公司那樣面臨著轉(zhuǎn)手或破產(chǎn)的厄運(yùn)。