2011年房估師考試經營與管理講義167

    ㈡ 所需面積大小

    選擇租戶過程中最復雜的工作之一，就是確定建筑物內是否有足夠的空間來滿足某一特定租戶的需求。寫字樓建筑內是否有足夠

    的有效使用空間，來滿足尋租者對面積空間的特定需要，往往決定了潛在的租戶能否成為現實的租戶。在考察是否有合適的面積空間可以供尋租者使用時常常要考慮以下三個方面的因素。

    ⑴ 可能面積的組合。同樣大小的面積，在不同的建筑物內其使用的有效性是不可能一樣的。外墻、柱子、電梯井、樓梯間不可

    能為適合某一個租戶的需要而移動或改變，所以這些建筑結構因素常常決定了能否組合出一個獨立的出租單元，以滿足某一特定尋租者的需要。

    ⑵ 尋租者經營業務的性質。一些機構需要許多分隔的辦公室，而且常常希望這些辦公室都能沿建筑物的外墻布置，以便能夠獲得

    充裕的自然光和開闊的視野。但也有些公司可能不希望有太多的房間靠近外墻。

    ⑶ 尋租者將來擴展辦公室面積的計劃。如果一個公司在將來期望有較大規模的擴展，必須要考慮在建筑物內是否或如何滿足其

    未來業務發展的需要，尤其是當尋租者希望其辦公室集中布置時。一般來說，為每個辦公室工作人員提供15～20㎡的單元內建

    筑面積比較合適，雖然每個工作人員封閉的辦公面積一般只需要5～6㎡，但接待室、會議室、交通面積、儲藏面積、辦公設備所占

    的面積以及公共活動所需的面積等應給予足夠的考慮。此外，如果出租單元的平面設計中私人辦公室數量較多，則人均辦公面積的指標可適當提高一些。

    ㈢ 需要提供的物業管理服務

    在挑選租戶的過程中，有些尋租者為了順利地開展其業務，可能需要物業管理企業提供特殊服務。例如，尋租者可能要求物業管

    理企業提供更高標準的保安服務、對電力或空調通風系統有更高的要求、辦公時間與大樓內其他租戶有較大的差異、要求提供的服務

    與物業管理企業已提供的標準服務有較大差異。如果物業管理企業沒有適當的考慮這些問題，在將來的物業管理過程中就可能會出現

    許多矛盾。然而，在接受或拒絕潛在租戶的特殊要求之前，物業管理企業及業主應該考慮整個租賃期限內的實際費用支出以及費用效

    益比率，以便在日后簽訂租約時確定由誰來承擔特殊服務的費用。

    四、寫字樓租金的確定

    出租的寫字樓常常是一個由外墻、隔墻、屋頂、樓面隔離出來的空殼子，當然里面可能會有一些設備或設施。其地面、屋頂、墻

    面、燈具等常常由租戶根據自己的喜好進行設計和裝修，即使前面的租戶已經裝修過，新租戶往往還要根據自己的意愿進行裝修。

    租金常常以每平方米可出租面積為計算基礎。如果租戶初次裝修其承租部分面積時的費用由業主墊付，租金內還可能包括業主墊

    支資金的還本付息。物業的一些經營費用（如房產稅、保險費、公共面積和公共設施的維護與維修）可以包括在租金內，也可以根據事先

    的協議另收。租戶的電費，可以根據其用電量由供電部門直接收取或由物業管理企業代收代繳。物業管理企業在確定寫字樓租金時，一般要認真考慮以下三個方面的因素：

    ㈠ 計算可出租或可使用面積

    準確地量測面積非常重要，它關系到能否確保物業的租金收入

    和物業市場價值的最大化。如果一棟寫字樓的可出租面積為20000㎡，1%的誤差就是200㎡，而如果租金水平是3000元/年。平方

    米，則年租金收入就會減少60萬元。如果資本化率為10%，則物業的價值損失就是600萬元。

    在量測寫字樓面積時，有三個概念非常重要，即建筑面積、可出租面積和出租單元內建筑面積。根據建設部做出的有關規定，建

    筑面積按國家《建筑面積計算規則》計算，出租單元內建筑面積包括單元內使用面積和外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之

    間的分隔墻水平投影面積的一半；可出租面積是出租單元內建筑面積加上分攤公用建筑面積。

    應該注意的是，不同國家對上述各類面積的計算方法是有差別的，但區別主要在可分攤公用建筑面積的范圍上。例如，美國大廈

    業主及物業管理經理協會（BOMA）的規定與我國建設部的規定不同的是：垂直穿越各層樓面的電梯井、樓梯間、通風豎井和建筑物外

    墻水平投影面積的一半不計入可分攤公用建筑面積，更不計入出租單元內建筑面積。

    在寫字樓出租過程中，物業管理人員常要計算可出租面積和出租單元內建筑面積比例系數（R/U系數），實際劃歸租戶獨立使用的

    面積是單元內建筑面積，但在計算租金時要將該單元內建筑面積再乘以R/U系數。