2011年房估師考試制度與政策知識點1

    土地估價機構風險與防范

    隨著我國土地市場的建立和快速發展，以土地價格評估、土地登記代理和土地咨詢為主要服務內容的土地中介機構獲得了長足的發展。然而隨著土地市場的不斷規范，市場競爭越來越激烈，對土地中介機構的要求也越來越高，中介機構承擔的責任也就越來越大。由于市場不確定因素的存在，中介機構在提高專業化服務的同時，也面臨著各種各樣的風險，因此對風險的防范不容忽視。

    土地中介機構的風險各種各樣，有社會的、政策的，也有企業內部的，有法律方面的，也有技術層面的，有可控的，也有不可控的風險。有的風險是系統性的，有的風險卻是非系統性的。系統風險是土地中介機構和從業人員所處的社會、政治、經濟與市場環境所決定的。非系統風險是由機構本身業務運作或從業人員自身造成的。本文對土地估價機構如何防范上述風險提出一些建議，供有關人士參考。

    一、政策、制度變遷風險的防范

    目前我國的土地中介普遍處在初始發展階段，土地中介領域的法律、法規、行業規范、市場經驗都相對缺乏。國家和主管部門會隨著市場發展而不斷調整或制定新的相關政策、法律法規。這種不斷調整和出臺的新政策必然使土地估價機構在一段較長的時間處在一個不確定的環境中，這種不確定就是土地估價機構面臨的政策、法律風險，由于行業管理體制的變革，行業政策的變化及相關領域的政策變化（如土地開發政策、金融貸款政策）等所帶來的行業整體風險。這種風險一般是全行業性的，但不同的機構所采取的應對措施不同、對其變化的敏感性程度不同，導致機構間抵御風險的能力存在著差異。

    為了把握或應對各種可能的政策不確定性，除了低頭做事，還應抬頭看路。抬頭看路就是把握和洞悉行業發展規律、各發展階段特點和存在問題，才能有效地預測國家政策的變化，從而做好相應對策，化被動應付為主動順應，化風險為機遇。

    二、社會誠信風險的防范

    社會誠信不僅是一種理念，也是一種規則、體制、載體、資本，甚至是一種生產力。土地估價屬于信用經濟成分。土地估價所面對的客體是特殊形態的商品——土地，其獨特的商品特性以及形態決定了服務的復雜性，時間長、專業性強、金額大，一般客戶非常慎重。從業者不僅必須具備良好的專業素質，誠信也是必備條件。但在當前市場經濟發展的“初級階段”，誠信的力量還很孱弱，土地估價機構用不正當手段攬活，受利益驅動作不實估價報告等違規行為還大量存在。

    然而，我們必須清醒地看到誠信建設是一項系統工程，需要政府、行業組織、企業及執（從）業人員幾方面來共同構建，而不單單靠政府和行業組織來推動。傳統意義上的誠信是一種建立在人與人相互信任基礎上的道德要求，現代意義上的誠信則必須上升為建立在規則與契約基礎上的道德與法律的義務，成為人們自覺遵守的準則。其中，健全的信用規則、有效的司法保障、暢達的信息傳遞、科學的信用管理、良好的道德規范，是土地估價機構誠信體制建立的五個基本環節。在這些環節建設中還必須把握如下一些原則：

    1.堅持職業操守，力求估價報告客觀、公正。

    誠信經營的最大體現是要排除外界各種干擾，按照土地市場規律和估價對象自身的客觀情況進行獨立的分析判斷。同時通過內部規章制度和操作流程貫徹落實，公司董事會以決議的形式要求公司經營者規避防范經營風險、合法經營、誠信經營，要明確規定對于風險較大、評估價格嚴重偏離正常范圍的業務，可以拒絕承接。對于風險較大的評估報告，估價師有權拒絕簽字，單位拒絕簽發。

    2.學會放棄、勇于放棄，堅持誠信，防范風險，確保品牌。

    評估機構在執業過程中，經常會遇到一些客戶甚至是業務較大的客戶，提出這樣或那樣的關于評估價格的不合理要求，評估人員要學會放棄。放棄的不過是一單不應該做的業務，放棄了不該承擔的高風險，同時，卻保留了誠信，獲得了更多客戶的認可和尊重，確保了逐步形成的估價品牌知名度不斷增大。

    3.一諾千金，信守合同并全面認真履行。

    誠信經營就要做到一諾千金，不但遵守書面簽定的合同，也要遵守口頭約定的事項。不但要在簽訂合同之前努力表現、認真服務，合同簽定后同樣一如既往；不但要在收費之前認真履行，收費之后同樣認真履行。不但全面履行合同約定，對合同之外客戶提出的合理要求同樣要盡自己所能給予滿足。不但要出具合格的估價報告，還要做好說明、解釋工作，使客戶能夠讀懂估價報告，并學會如何使用估價報告。全面認真履行合同，盡最大努力滿足客戶的合理要求。

    4.建立信用保障體系，加大對失信行為的懲罰力度。

    首要的是建立信用保障體系，強化誠信觀念。從懲罰的角度，大幅度提高失信的社會成本和經濟成本，以此來為社會經濟活動建立一道保護墻，使失信、背信、無信和騙信行為失去活動空間和立足之地，使誠實守信的機構人員能夠獲得褒揚，不誠實守信的機構和人員受到懲戒。

    三、業務風險的防范

    估價機構在承攬業務、執行業務過程中所形成的風險，如與委托方接觸過程中資料獲取與保密、雙方權利義務的不合理或不嚴密等，可能會引起糾紛風險、責任風險等。這種風險與公司業務量和業務素質有關，業務量越大，風險越大，業務素質越高，風險越小。在估價機構內部，風險在機構與估價師之間的傳遞主要是由于內部管理和風險控制環節不完善而導致的。從風險的防范來說，建立完善的項目承接、資料調查、估價報告編寫、價格與報告審核等流程，并上下監控，可以很好地防止風險在估價機構內部傳遞，從而降低業務風險的影響。

    在估價機構內部還有兩種業務損失風險，一種為“黑單”風險，一種為“跑單”風險。“黑單”是指估價機構經營人員自己私下處理客戶的估價業務，自己從中提傭，未將應得的費用交給單位。“跑單”是指經營人員得到有關信息后，避開估價單位與業主聯系，估價單位在信息收集與服務方面做了很多工作，結果單子“跑”了。

    估價機構在“黑單、跑單”風險防范上，應把握住幾個原則：一是信息公開化，客戶的相關信息公開化，使得公司所有管理人員與經營人員了解客戶的相關狀況；二是業務操作公開化，經營人員聯系的客戶要做到信息透明公開；三是嚴格管理制度、獎懲制度，一旦出現“黑單、跑單”，處罰決不手軟。

    四、市場風險的防范

    市場風險是由土地市場狀況變化的不確定性給土地評估機構帶來的風險。土地評估行業由于土地本身特質的自然性，以及由此衍生的社會經濟特性所決定的高風險特征，決定了土地評估機構風險具有其自身的特點。

    1.評估價格與評估對象實際價值之間的差異所形成的風險。

    在估價中所采用方法失當、參數確定不合理、對市場資料和市場價格掌握不全面等，都會引起定價過程失誤，從而造成價格偏差。當然，有的價格偏差是無意識產生的，有時也是估價師有意識確定的，如迫于委托方的特殊要求，或者估價者自身的某種特殊考慮等，只考慮眼前利益，故意將價格定高或定低等。

    2.估價人員對有關政策法規掌握不全面、使用不合理所引起的估價失誤而造成的風險。

    估價人員未能全面掌握最新的法規政策，對地方的一些特殊規定不了解等，尤其目前我國正處于體制變革時期，有關政策規定變動頻率比較大，而且各地均會根據本地的特點出臺不同的規定，這給估價人員帶來很多麻煩，稍不留意就有可能埋下隱患。其中利用法規政策界定估價對象產權是最關鍵的問題。因為在我國現行制度體系下土地產權性質、產權構成等比較復雜而且其直接影響評估的價格，乃至影響評估結果的有效性，因此必須在估價過程中予以高度重視。

    3.市場風險的防范可通過估價報告中特殊說明來防范自身責任。

    報告描述的準確性、充分使用法律語言也是防范風險的良好措施。質量是任何有效風險管理系統中的一個基本要素，評估質量規程越嚴密，風險就能控制在可接受的范圍內。制定一套完整嚴密的評估質量控制規程，并促使評估人員遵照執行，可以識別估價、評價和控制風險，以保證地產評估機構的質量和信譽。

    評估機構投保職業責任險是一種國際慣例。即能有效保障委托人的利益，也能幫助化解評估機構執業風險，更是評估機構規模能力和信譽的體現。根據保險協議，在保險合同有效期內，參保的評估師或評估機構在為委托人提供評估服務的過程中，由于過失造成委托人經濟損失，應由被保險人評估師或評估公司承擔經濟賠償責任，由保險公司負責部分賠償。

    五、職業道德風險的防范

    職業道德是一個涉及到社會生活方方面面的問題，對于經濟發展和社會進步有著巨大的影響，職業道德水平的高低是衡量社會發展水平的重要標志之一。我國政府在制定《國民經濟和社會發展第十個五年計劃綱要》時，倡導誠實守信的職業道德，明確提出“嚴格資質認定，強化行業自律，提高中介組織的質量”。專家認為“即使估價人員很精通估價理論，有豐富的估價經驗，但如果沒有良好的職業道德，評估出的價值也不會客觀公正。評估價值如果不客觀公正，就會損害有關當事人的利益，不僅難以維護正常的房地產市場秩序，還會借著‘公正’的外衣擾亂市場秩序，甚至與委托人‘合謀’坑害第三者的利益。這樣就違背了國家實行房地產價格評估制度的初衷”。地產評估發展進程中，職業道德方面自然存在著很多問題，比如個別評估機構或評估人員違法違紀，為謀求不正當利益，無原則地高評或低評土地價值；有的評估機構及其執業人員不顧能力、水平所限，承擔無力承接的評估項目，導致評估的資產價值扭曲，這些做法加大了評估風險。

    政府及土地相關管理部門首要的是應加強地產市場的建設和規范，根據土地估價中無理由的行政干預，打破地區壟斷，通過經濟和法律的手段，對不正當競爭采取積極有效的措施加以制止，這樣才能為土地估價創造良好的職業環境。

    我們應借鑒國外的做法，制定“土地估價行業職業道德標準”、“土地估價師守則”等規定，規范土地估價機構和估價師的行為，讓他們明確應該怎么做，哪些能做，哪些不能做，做錯了應受到什么樣的處罰，從而形成一道“緊箍咒”，使行業自律落到實處，從根本上提高估價行業的信譽。應建立有效可行的客戶反饋投訴體系，如設立指定的投訴站或者是在網上開通投訴專欄，保證客戶和其他社會成員能及時安全地對土地估價人員的職業道德進行監督，對土地評估機構及執業人員應加強職業道德教育，重視專業知識技能教育。估價師個人也要通過學習估價專業技能，提高自身專業水平，樹立執業風險意識，這樣才能使職業道德建設落到實處，起到實效。同時，在評估行業中要加大打擊力度，對于行業中個別缺乏職業道德，違反評估準則的害群之馬應堅決于以打擊。要在行業中形成誠信執業，勤勉盡職的氛圍。

    為了防范土地估價機構風險，一方面應當規范土地評估機構，嚴格機構的審查制度，充分發揮行業學會（協會）的作用，加強行業自律與監督。另一方面要提高估價機構的專業化水平，注重品牌的創建，加強從業人員內部管理，提高從業人員素質，建立嚴格的處罰制度。土地評估機構存在的風險是毋庸質疑的，有些風險是可以防范的，有些是難以預知和防范的。但隨著估價行業的發展，土地估價機構防范風險能力一定可以逐步提高，在服務過程中土地估價機構自身會不斷的完善、規范。