2011年房估師考試?yán)碚撆c實(shí)務(wù)自測(cè)題14

　　1．某房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，受益期限為30年的價(jià)格為4000元/㎡.若報(bào)酬率為6%，受益期限為50年，則該房地產(chǎn)價(jià)格為（ 　）元/㎡。
　　A．3000
　　B．4500
　　C．5200
　　D．5600

　　2．某宗房地產(chǎn)的受益期限為40年，通過(guò)預(yù)測(cè)未來(lái)3年的年凈收益分別為15萬(wàn)元、18萬(wàn)元、23萬(wàn)元，以后穩(wěn)定在每年25萬(wàn)元知道收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近于（ 　）萬(wàn)元。
　　A．280
　　B．285
　　C．290
　　D．295

　　3．某寫(xiě)字樓年出租凈收益為300萬(wàn)元，預(yù)計(jì)未來(lái)三年內(nèi)仍然維持該水平，三年后該寫(xiě)字樓價(jià)格為現(xiàn)在寫(xiě)字樓價(jià)格的1.2倍，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%，則該宗寫(xiě)字樓現(xiàn)在的價(jià)格為（ 　）萬(wàn)元。
　　A．4580
　　B．5580
　　C．6580
　　D．7580

　　4．某商場(chǎng)建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計(jì)未來(lái)正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬(wàn)元，年平均空置率20%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用50萬(wàn)元。目前該類物業(yè)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的60%，則該商場(chǎng)在2005年10月的價(jià)值最接近于（ 　）萬(wàn)元。
　　A．536
　　B．549
　　C．557
　　D．816

　　5．某在建工程土地使用權(quán)年限40年，自取得土地使用權(quán)之日起開(kāi)工，預(yù)計(jì)建成后的建筑面積為15000㎡，年景收益率為480萬(wàn)元，自開(kāi)工到建成的開(kāi)發(fā)期為3年，估計(jì)該項(xiàng)目至建成還需1.5年，一直報(bào)酬率為8%，折現(xiàn)率為12%，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為（ 　）萬(wàn)元。
　　A．4023.04
　　B．4074.10
　　C．4768.50
　　D．5652.09

　　6．實(shí)際估價(jià)中設(shè)定未來(lái)凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是（ 　）。
　　A．過(guò)去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法
　　B．過(guò)去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法
　　C．未來(lái)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法
　　D．未來(lái)數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法

　　7．在采用假設(shè)開(kāi)發(fā)中的傳統(tǒng)方法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，一般不計(jì)息的項(xiàng)目是（ 　）。
　　A．未知、需要求取的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值
　　B．投資者購(gòu)買待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
　　C．銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)
　　D．開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用

　　8．某類房地產(chǎn)2001年初至2005年初的價(jià)格分別為2300元/㎡，2450元/㎡，2650元/㎡，2830元/㎡和3000元/㎡，其增減量的權(quán)重分別為0.1．0.3．0.2和0.4，按平均增減量趨勢(shì)法估計(jì)，以2001年初為預(yù)測(cè)基期，則該類房地產(chǎn)與2006年初的價(jià)格最接近于（ 　）元/㎡。
　　A．3100
　　B．3195
　　C．3285
　　D．3300

　　9．當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或下降的數(shù)額大致接近時(shí)，宜采用（ 　）預(yù)測(cè)房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格。
　　A．?dāng)?shù)學(xué)曲線擬合法
　　B．平均增減量法
　　C．平均發(fā)展速度法
　　D．移動(dòng)平均法

　　10．某城市2000年和2005年普通商品房的平均價(jià)格分別是3500元/㎡和4800元/㎡，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測(cè)2008年的價(jià)格最接近于（ 　）元/㎡。
　　A．4800
　　B．5124
　　C．5800
　　D．7124

　　答案：1.D　2.A　3.D　4.A　5.C　6.C　7.C　8.B　9.B　10.C