2011年房估師考試理論與實務自測題14

　　1．某房地產的報酬率為8%，受益期限為30年的價格為4000元/㎡.若報酬率為6%，受益期限為50年，則該房地產價格為（ 　）元/㎡。
　　A．3000
　　B．4500
　　C．5200
　　D．5600

　　2．某宗房地產的受益期限為40年，通過預測未來3年的年凈收益分別為15萬元、18萬元、23萬元，以后穩定在每年25萬元知道收益期限結束，該類房地產的報酬率為8%，則該宗房地產的收益價格最接近于（ 　）萬元。
　　A．280
　　B．285
　　C．290
　　D．295

　　3．某寫字樓年出租凈收益為300萬元，預計未來三年內仍然維持該水平，三年后該寫字樓價格為現在寫字樓價格的1.2倍，該類房地產的報酬率為10%，則該宗寫字樓現在的價格為（ 　）萬元。
　　A．4580
　　B．5580
　　C．6580
　　D．7580

　　4．某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預計未來正常運行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%，年運營費用50萬元。目前該類物業無風險報酬率為5%，風險報酬率為安全利率的60%，則該商場在2005年10月的價值最接近于（ 　）萬元。
　　A．536
　　B．549
　　C．557
　　D．816

　　5．某在建工程土地使用權年限40年，自取得土地使用權之日起開工，預計建成后的建筑面積為15000㎡，年景收益率為480萬元，自開工到建成的開發期為3年，估計該項目至建成還需1.5年，一直報酬率為8%，折現率為12%，該項目開發完成后的房地產現值為（ 　）萬元。
　　A．4023.04
　　B．4074.10
　　C．4768.50
　　D．5652.09

　　6．實際估價中設定未來凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是（ 　）。
　　A．過去數據簡單算術平均法
　　B．過去數據加權算術平均法
　　C．未來數據簡單算術平均法
　　D．未來數據加權算術平均法

　　7．在采用假設開發中的傳統方法進行房地產估價時，一般不計息的項目是（ 　）。
　　A．未知、需要求取的待開發房地產的價值
　　B．投資者購買待開發房地產應負擔的稅費
　　C．銷售費用和銷售稅費
　　D．開發成本和管理費用

　　8．某類房地產2001年初至2005年初的價格分別為2300元/㎡，2450元/㎡，2650元/㎡，2830元/㎡和3000元/㎡，其增減量的權重分別為0.1．0.3．0.2和0.4，按平均增減量趨勢法估計，以2001年初為預測基期，則該類房地產與2006年初的價格最接近于（ 　）元/㎡。
　　A．3100
　　B．3195
　　C．3285
　　D．3300

　　9．當房地產價格的變動過程持續上升或者下降，并且各期上升或下降的數額大致接近時，宜采用（ 　）預測房地產的未來價格。
　　A．數學曲線擬合法
　　B．平均增減量法
　　C．平均發展速度法
　　D．移動平均法

　　10．某城市2000年和2005年普通商品房的平均價格分別是3500元/㎡和4800元/㎡，采用平均發展速度法預測2008年的價格最接近于（ 　）元/㎡。
　　A．4800
　　B．5124
　　C．5800
　　D．7124

　　答案：1.D　2.A　3.D　4.A　5.C　6.C　7.C　8.B　9.B　10.C