09年房地產經紀人經濟概論輔導：建筑區劃內的場所歸屬

【建筑區劃內的場所歸屬】

建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。

【解釋】

是關于建筑區劃內的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房歸屬的規定。

在物權法起草、審議和征求意見中，多數意見反映，目前建筑區劃內的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房的所有權歸屬不明，導致業主與開發商、業主與物業公司糾紛多，矛盾大，物權法應當對建筑區劃內的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房的歸誰做出明確規定。但在物權法中如何規定，存在著不同意見。有的認為，道路是市政設施，應當屬于國家所有，業主享有使用權。有的認為，綠地是土地的一種使用功能，其實質就是土地，城市土地屬于國家所有，業主只有使用權，沒有所有權。有的認為，城市的土地是國有的，無論是道路還是綠地，所有權只能歸國家。有的認為，現實中，業主購房通常不支付物業管理用房的價款，對物業管理用房沒有權利。有的認為，業主購房后對所購房屋擁有的所有權包括兩部分：一部分是對建筑物內住宅、經營性用房等專有部分享有的專有的、獨立的所有權；另一部分是對專有部分以外的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房等共有部分以及建筑物的附屬設施享有的共有權。有的認為，建筑區劃內的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房所有權的歸屬，應當本著誰投資歸誰所有的原則確定。開發商在售樓時明確將小區的綠地、道路、物業管理用房等費用分攤給買房人的，就歸業主共有。沒有分攤，歸開發商所有。

現實的情況是，建筑區劃內的綠地基本歸業主所有。道路有的歸業主所有，有的歸市政所有。例如，有的地方規定，建筑區劃內四米以下寬的道路歸業主，四米以上寬的道路歸市政。有些大的建筑區，如北京的天通苑，主干線道路產權歸政府。物業管理用房的歸屬，《物業管理條例》第三十八條規定，物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業管理企業不得改變物業管理用房的用途。

立法部門經調查研究認為，道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房作為建筑物的附屬設施原則歸業主共有。因此本條規定，建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。需要說明的是，本條規定的綠地、道路歸業主所有，不是說綠地、道路的土地所有權歸業主所有，而是說綠地、道路作為土地上的附著物歸業主所有。