2013年房產經紀人考試經紀概論備考輔導（92）

　　第三節 房地產經紀合同的主要類型

　　房地產代理合同與房地產居間合同

　　(一)房地產代理合同

　　房地產的代理行為包含了民事代理和商事代理兩方面。民事代理活動既有采用書面合同形式的，也有采用口頭合同形式的，但商事代理活動通常采用書面合同形式。代理合同的內容不是以雙方當事人的意思表示一致作為合同的成立條件，而是以被代理人確定委托代理權限和代理人接受授權為合同的成立條件。

　　2房地產代理合同的特征

　　除緊急情況外，代理人不能超越被代理人的指示擅自處理事務，也不用自己的名義處理事務。接受授權代理的事務分為兩類：其一，被授予的代理權是為被代理人解決不能親自處理的委托事務，這屬于事務代理;其二，被授予的代理權是為被代理人解決;在被代理人的經營能力不足或為了達到經營目的預期的委托事務，這是商事代理活動。

　　3房地產經紀人在代理合同中的義務=委托人的權利

　　按照指示處理事務的義務

　　親自處理事務的義務

　　向被代理人報告處理事務情況的義務

　　處理事務的收益和所得交付被代理人的義務

　　4委托人的義務=經紀人的權利

　　承擔后果的義務

　　承擔處理事務的費用的義務

　　給付房地產經紀人報酬的義務

　　承擔賠償損失的義務

　　(二)房地產居間合同

　　1房地產居間合同的涵義

　　居間合同是指居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。居間合同可以分為指示居間合同和媒介居間合同。指示居間合同即居間人向委托人報告訂約的機會，媒介居間行為則是居間人根據委托人的要求將交易目的相近或相符的雙方委托人以媒介妁方式促成其交易。

　　2房地產居間合同的特征

　　房地產經紀人是中間人，既不能以一方的名義，也不能以自己的名義或為委托人的利益而充當與第三人訂立合同的當事人。居間合同的委托人的給付義務具有不確定性，即房地產經紀人可以同時接受一方或相對兩方委托人的委托，向一方或相對兩方委托人提供居間服務。而代理人只能接受一方委托人的委托代理事務，國家法律沒有有關代理人可以同時接受相對兩方委托人的委托代理義務的解釋。

　　3房地產居間合同的義務

　　如實報告的義務

　　盡力提供居間服務的義務

　　保守秘密的義務

　　4委托人的義務=經紀人的權利

　　支付報酬的義務

　　支付必要費用的義務

　　二、房地產買賣經紀合同與房地產租賃經紀合同

　　房地產買賣與房屋租賃是房地產交易中交易性質不同的行為，買賣是權利轉讓行為，租賃是債權經營行為。房地產買賣行為一般包括：投資新建房地產的期權房屋買賣和現房買賣、二手房地產的買賣。

　　房屋租賃行為一般包括：投資新建房屋的期權預租(有些地區和城市開展這種預租活動)，現房出租;存量房屋的出租和轉租。

　　三、一手房經紀合同與二手房經紀合同

　　(一)一手房經紀合同

　　其委托代理合同的內容表現為目標明確、要求具體、事務繁雜、周期嚴格并具有風險性。

　　(二)二手房經紀合同

　　其特點是合同要求完成的事務應當完備。

　　四、房地產買方代理合同與房地產賣方代理合同。