2013年房產經紀人考試經紀概論備考輔導（98）

　　三、影響房地產價格的因素

　　(一)不同性質的影響因素

　　影響房地產價格的因素分為經濟因素、社會因素、行政和政治因素，及理化因素。

　　1經濟因素

　　(二)不同影響范圍和結果的因素

　　1一般因素

　　一般因素在時間上變動

　　2區域因素

　　區域因素也會引起相應區域房地產價格水平在時間上的變動

　　3個別因素

　　個別因素是造成房地產價格個別性的直接因素。

　　第二節 房地產價格的構成

　　房地產價格=土地價格+房地產開發經營成本+利潤+房地產稅

　　一、土地價格

　　土地價格，按照馬克思主義經濟學原理，是1地租的資本化，2占有、使用、收益和處分的權利而支付的費用。3一定年數地租的總額。實際地價的價值構成包括：一定年數的地租、級差地租I全部、級差地租II部分(勞動投入所產生的級差地租)。土地開發成本主要指動拆遷費用、“七通一平”成本、地塊內基礎設施配套成本。土地開發利潤則指成本應獲得的利潤。

　　二、房地產開發經營成本和利潤

　　狹義的房地產開發成本指房地產開發商在取得土地以后，為開發所負擔的一切經濟代價。這種代價不僅包括開發商向外支付的開發利潤。利潤有兩種，一種是指房地產開發收益扣除了開發商向外支付的一切費用(不包括開發商自有資金應得的利息)后所剩的余額，另一種是指房地產開發收益扣除了除土地以外的一切開發費用(包括開發商自有資金應得的利息)后的余額。房地產開發成本根據支付情況的不同可分為建筑安裝成本和其他開發成本。

　　三、房地產稅

　　稅種主要有營業稅、城鄉維護建設稅、教育費附加和固定資產投資方向調節稅。營業稅。