2010年房估師經營與管理輔導： 寫字樓租金的確定

5．寫字樓租金的確定

　　（1）計算可出租或可使用面積租金常常以每平方米可出租面積為計算基礎。可出租面積=出租單元內建筑面積+分攤公用建筑面積。出租單元內建筑面積包括單元內使用面積和外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間的分隔墻水平投影面積的一半。

　　（2）確定基礎租金與市場租金租金一般是指租戶租用每平方米可出租面積需按月或年支付的金額。寫字樓的市場租金水平，主要取決于當地房地產市場的狀況。

　　1）基礎租金。是根據業主希望達到的投資收益率目標和其可接受的最低租金水平（即能夠抵償抵押貸款還本付息、經營費用和空置損失的租金）確定的租金。

　　2）市場租金。根據當地房地產市場的狀況（即市場供求關系和在房地產周期中處于過量建設、調整、穩定、發展中的哪一個階段）和物業本身的狀況及其所處的位置由市場確定的租金。

　　當算出的基礎租金高于市場租金時，物業服務企業就要考慮降低經營費用以使基礎租金向下調整到市場租金的水平。在寫字樓市場比較理想的情況下，市場租金一般高于基礎租金，物業服務企業還可根據市場競爭狀況來決定哪些經營費用可以計入租金，哪些經營費用可以單獨收取。

　　（3）出租單元的面積規劃和室內裝修出租單元的面積規劃，實際上就是通過綜合考慮租戶的規模、組織架構、偏好與品位、需要安裝的設備和財務支付能力等，確定其所需承租的單元內建筑面積的大小，并在其所承租的出租單元內就房間布置、辦公設備布置、內部通道的安排等進行設計。

　　除標準化裝修項目的費用外，其他裝修費用一般視市場條件和寫字樓內入住率水平而定。一般有四種選擇：由業主支付、由租戶支付、業主和租戶分擔、業主支付后由租戶在租約期限內按月等額償還本息（作為租金的一部分）