2010年房地產估價師制度與政策輔導：房地產開發類貸款

房地產開發類貸款

1998年全國房地產開發投資資金來源中，自有資金僅占12．5％，其他資金則大部分來自于銀行貸款。因此，加強房地產開發類資金管理，就成為市場經濟條什下政府宏觀調控房地產業的一種重要的經濟手段。為保證房地產市場健康穩定的發展，確保國民經濟的平穩運行，國家對房地產開發類貸款作出了相應的管理規定。2003年6月，中央銀行發布了121文件《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，同年8月國務院18號令發布了《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》2004年3月國務院發布《商業銀行房地產貸款風險管理指引》，進一步規范了房地產金融市場。
(1)房地產開發企業流動資金貸款。房地產開發企業流動資金貸款，是銀行向為社會提供房地產產品的房地產開發企業發放的用于生產周轉的流動資金貸款。凡經有權機關批準經營城鎮土地開發及商品房建設的企業，擁有一定的自有資金，具有健全的管理機構和財務管理制度，能夠獨立承擔民事責任，經上級機關核準登記，取得了法人資格并按規定辦理年檢手續，均可向銀行申請房地產開發企業流動資金貸款。這種貸款為短期貸款。
房地產開發企業流動資金貸款主要用于墊付城市綜合開發、商品房開發、土地開發以及舊城改造等項目所需的生產性流動資金。房地產開發企業開發經營周轉資金不足的部分，可向銀行申請貸款。
房地產開發企業流動資金貸款屑于墊支性的生產資金，一般用于以下四個方面：
1)開發前期所需占用的資金，包括總體規劃設計費，可行性研究費，水文、地質勘察測繪費等；采集者退散
2)土地開發和基礎設施建設所占用的資金，包括土地補償費、青苗補償費、安置補助費、拆遷補償費和道路、供水、供氣、供電、排水、通訊、照明等建沒資金；
3)建筑安裝工程所需占用的資金；
4)公共設施配套工程所需占用的資金，包括各種生活小區、公共設施，直接攤入商品房價格中的配套工程等。
(2)房地產開發項目貸款。房地產開發項目貸款是銀行向房地產開發企業開發的房地產項目發放的貸款。由于房地產開發項目開發期長，相應需用資金時間也長，因此這類貸款屬于中長期貸款。房地產開發項目貸款用于開發項目的土地使用及拆遷補償、前期工程、基礎設施建設、房屋建筑安裝以及公共配套設施等發生的費用支出。
(3)單位住房貸款包括單位購建房貸款、房管單位貸
1)單位購建房貸款是為實施房改的企事業單位建造住房提供的貸款。貸款主要解決單位資金的不足。這部分貸款屬于固定資產投資性貸款，管理應當從嚴。貸款期限一般超過三年。
2)房管單位貸款是為房管單位及其所屬企業進行正常生產或經營所提供的流動資金貸款。貸款主要用于房管部門所屬單位進行房屋維修、危舊房改造。
3)合作建房貸款是為企事業單位(包括住房合作社)和職工共同集資合作建造住房提供的貸款。貸款用于解決各種形式集資建房和住房合作社建房資金的不足。合作建房貸款包括兩部分：一部分屬于個人購建房貸款，由單位或合作社統借統還。這部分貸款屬消費性貸款，貸款的發放與管理可比照個人住房貸款辦理；另一部分屬于單位或合作社出資部分不足而發生的貸款，由單位或合作社歸還。這部分貸款與單位購建房貸款一樣，屬固定資產投資性貸款，可比照單位購建房貸款進行管理。合作建房貸款應實行先集資后貸款，并應在辦妥各項建房手續后再發放貸款。
4)商品住房開發貸款是為房地產開發企業開發商品住房所提供的流動資金貸款。貸款用于補充商品住房開發所需周轉資金的不足，屬流動資金類貸款。
5)其他住房開發貸款是為商品住房配套建設提供的貸款。貸款屬于固定資產投資性質的，應從嚴控制，在確有還款保證的前提下方可發放。