2010年房估師經營與管理輔導：房地產開發前期的規劃管理

房地產開發前期的規劃管理主要體現在：開發項目的選址定點審批，核發“建設用地規劃許可證”及規劃設計條件，規劃方案及初步設計審批以及核發“建筑工程規劃許可證”等方面。

　　(1)開發項目選址、定點審批階段。開發商首先須持計委批準立項文件、開發建設單位或其主管部門申請用地的函件、工程情況簡要說明和選址要求、擬建方案、開發項目意向位置的1/2 000或l/500地形圖及其他相關材料向城市規劃管理部門提出開發項目選址、定點申請，由城市規劃管理部門審核后向城市土地管理部門等發征詢意見表。開發商請有關部門填好征詢意見表后，持該征詢意見表、征地和安置補償方案及經城市土地管理部門蓋章的征地協議、項目初步設計方案、批準的總平面布置圖或建設用地圖，報城市規劃管理部門審核后，由城市規劃管理部門下發《選址規劃意見通知書》。

　　(2)申請《建設用地規劃許可證》階段。開發商持城市計劃部門批準征用土地的計劃任務、市政府批準征用農田的文件(使用城市國有土地時，需持城市土地管理部門的拆遷安置意見)、1/2 000或1/500的地形圖、《選址規劃意見通知書》、要求取得的有關協議與函件及其他相關資料，向城市規劃管理部門提出申請。經城市規劃管理部門審核后頒發《建設用地規劃許可證》、《建設用地規劃許可證》主要規定了用地性質、位置和界限。

　　(3)規劃設計條件審批階段。開發商需持城市計劃管理部門批準的計劃任務、開發商對擬建項目的說明、擬建方案示意圖、地形圖(單位建筑1/500，居住區1/2 000，其中一份畫出用地范圍)和設計單位提供的控制性規劃方案及其他相關資料。向城市規劃管理部門提出申請，經城市規劃管理部門審核后，下達《規劃設計條件通知書》及用地紅線圖�！兑巹澰O計條件通知書》主要規定了征地面積、規劃建設用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度和停車位個數等。

　　(4)設計方案審批階段。開發商應自行委托有規劃設計資格的設計機構完成不少于2個方案設計，然后持設計方案報審表、項目各設計方案的總平面圖(單位建筑l/500、居住區l/2 000，其中一份畫出用地范圍)、各層平立剖面圖、街景立面圖等(1/100或1/200)、方案說明書及其他相關資料，向城市規劃管理部門提出設計方案審批申請，城市規劃管理部門接此申請后協同其他有關單位審查該詳細規劃設計方案并提出修改或調整意見。之后，開發商根據審查意見對設計方案進行調整修改，再報城市管理部門審批。審批通過后由城市規劃管理部門簽發“規劃設計方案審批通知書”。

　　(5)申請《建設工程規劃許可證》階段。開發商需持由城市建設主管部門下發的年度施工任務批準文件、工程施工圖紙、工程檔案保證金證明、其它行政主管部門審查意見和要求取得的有關協議(如使用水、電、煤氣、熱力等的協議)，向城市規劃管理部門提出申請，城市規劃管理部門接此申請后，將負責主持召開市政配合會，組織有關單位進行綜合圖會簽等工作。最后簽發《建設工程規劃許可證》。