2010年房地產基本制度與政策考點及例題解析31

四、房屋租賃合同

　　1、房屋租賃合同的概念及內容租賃合同是出租人與承租人簽訂的。

　　用于明確租賃雙方權利義務關系的協議。租賃是一種民事法律關系，在租賃關系中出租人與承租人之間所發生的民事關系主要是通過租賃合同確定的。因此，在租賃中出租人與承租人應當對雙方的權利與義務做出明確的規定，并且以文字形式形成書面記錄，成為出租人與承租人關于租賃問題雙方共同遵守的準則。《城市房地產管理法》規定，房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務。《租賃管理辦法》對租賃合同的內容作了進一步的規定，規定租賃合同應當具備以下條款：（1）當事人姓名或者名稱及住所；（2）房屋的坐落、面積、裝修及設施狀況，（3）租賃用途，（4）租賃期限；（5）租金及交付方式；（6）房屋修繕責任；（7）轉租的約定：（8）變更和解除合同的條件：（9）違約責任；（10）當事人約定的其他條款。

　　在上述條款中，租賃期限。租賃用途、租金丑交付方式、房屋的修繕責任是《城市房地產管理法》規定的必備條款。

　　例題：《城市房地產管理法》規定的房屋租賃合同必備條款包括（　）

　　A、租賃期限

　　B、租賃用途

　　C、租金及交付方式

　　D、房屋的修繕責任

　　E、當事人姓名

　　答案：ABCD

　　解析：“當事人姓名”不是《城市房地產管理法》規定的房屋租賃合同必備條款。

　　租賃期限。租賃行為應有明確的租賃期限，出租人有權在簽訂租賃合同時明確租賃期限，并在租賃期限屆滿后收回房屋。《合同法》規定，租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過20年。承租人有義務在租賃期限屆滿后返還所承租的房屋。如需繼續承租原租賃的房屋，應當在租賃期滿前，征得出租人的同意，并重新簽訂租賃合同。出租人應當按照租賃合同約定的期限將房屋交給承租人使用，并保證租賃合同期限內承租人的正常使用。出租人在租賃合同屆滿前需要收回房屋的，應當事先征得承租人的同意，并賠償承租人的損失。

　　租賃用途，是指房屋租賃合同中規定的出租房屋的使用性質。承租人應當按照租賃合同規定的使用性質使用房屋，不得變更使用用途，確需變動的，應當征得出租人的同意，并重新簽訂租賃合同：承租人與第三者互換房屋時，應當事先征得出租人的同意，出租人應當支持承租人的合理要求。換房后，原租賃合同即行終止，新的承租人應與出租人另行簽訂租賃合同。

　　租金及交付方式。租金標準是租賃合同的核心，是引起租賃糾紛的主要原因。因此，它也是加強租賃管理的重點之一。租賃合同應當明確約定租金標準及支付方式。同時租金標準必須符合有關法律、法規的規定。