2010年房地產基本制度與政策考點及例題解析28

五、商品房銷售（熟悉）

　　為規范商品房銷售，根據《開發經營條例》規定，2001年4月4日建設部頒布了《商品房銷售管理辦法》（建設部令第88號）

　　商品房現售，必須符合以下條件：

　　（1）出售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；

　　（2）取得土地使用權證書或使用土地的批準文件；

　　（3）持有建設工程規劃許可證和施工許可證

　　（4）已通過竣工驗收；

　　（5）拆遷安置已經落實；

　　（6）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套設施設備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設備具備交付使用條件或已確定施工進度和交付日期

　　（7）物業管理方案已經落實。

　　例題：以下符合商品房現售的條件包括（　）

　　A.取得土地使用權證書或使用土地的批準文件

　　B.取得土地使用權證書或使用土地的批準文件

　　C.拆遷安置已經落實

　　D.物業管理方案已經落實

　　E.尚未通過竣工驗收

　　答案：ABCD

　　解析：因為項目尚未通過竣工驗收，是不能進行商品房現售的，因此，這項是錯誤的。

　　六、商品房銷售代理（熟悉）

　　房地產銷售代理是指房地產開發企業或其他房地產擁有者將物業銷售業務委托專門的房地產中介服務機構代為銷售的一種經營方式。

　　（1）實行銷售代理必須簽訂委托合同。房地產開發企業應當與受托房地產中介服務機構訂立書面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。中介機構銷售商品房時，應當向商品房購買人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。

　　（2）房地產中介服務機構的收費。受托房地產中介服務機構在代理銷售商品房時，不得收取傭金以外的其他費用。

　　（3）房地產銷售人員的資格條件。房地產專業性強、涉及的法律多，因此對房地產銷售人員的資格有一定的要求，必須經過專業培訓取得相應的資格，才能從事商品房銷售業務。

　　例題：下列關于商品房銷售代理，表述正確的包括（　）

　　A.房地產銷售代理是指房地產開發企業或其他房地產擁有者將物業銷售業務委托專門的房地產中介服務機構代為銷售的一種經營方式

　　B.實行銷售代理可以不簽訂委托合同

　　C.受托房地產中介服務機構在代理銷售商品房時，不得收取傭金以外的其他費用

　　D.房地產銷售人員必須經過專業培訓取得相應的資格后，才能從事商品房銷售業務。

　　E.目前對房地產銷售人員的資格尚沒有一定的要求答案：ACD解析：實行銷售代理，必須簽訂委托合同；目前對房地產銷售人員的資格有一定的要求。