2010年房地產基本制度與政策考點及例題解析55

現行城鎮住房制度的基本框架

　　2003年8月12日國務院下發了《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》（國發[2003]18號），要求堅持住房市場化的基本方向，不斷完善房地產市場體系，更大程度地發揮市場在資源配置中的基礎性作用；堅持以需求為導向，調整供應結構，滿足不同收入家庭的住房需要；堅持深化改革，不斷消除影響居民住房消費的體制性和政策性障礙，加快建立和完善適合我國國情的住房保障制度；堅持加強宏觀調控，努力實現房地產市場總量基本平衡，結構基本合理，價格基本穩定；堅持在國家統一政策指導下，各地區因地制宜，分別決策，使房地產業的發展與當地經濟和社會發展相適應，與相關產業相協調，促進經濟社會可持續發展。

　　（一）完善住房供應政策，加強經濟適用住房的建設和管理

　　地方政府應根據城鎮住房制度改革進程、居民住房狀況和收入水平的變化，完善住房供應政策，調整住房供應結構，逐步實現多數家庭購買或承租普通商品住房。同時，根據當地情況，合理確定經濟適用住房和廉租住房供應對象的具體收入線標準和范圍，并做好其住房供應保障工作。經濟適用住房是具有保障性質的政策性商品住房。通過土地劃撥、減免行政事業性收費、政府承擔小區外基礎設施建設、控制開發貸款利率、落實稅收優惠政策等措施，切實降低經濟適用住房建設成本。對經濟適用住房，嚴格控制在中小套型，嚴格審定銷售價格，依法實行建設項目招投標。經濟適用住房供應實行申請、審批和公示制度，具體辦法由市（縣）人民政府制定。集資、合作建房是經濟適用住房建設的組成部分，其建設標準、參加對象和優惠政策，按照經濟適用住房的有關規定執行。但任何單位不得以集資、合作建房名義，變相搞實物分房或房地產開發經營。

　　注：新的《經濟適用住房管理辦法》（建住房[2007] 258號） 第二十四條規定：“經濟適用住房管理應建立嚴格的準入和退出機制。經濟適用住房由市、縣人民政府按限定的價格，統一組織向符合購房條件的低收入家庭出售。經濟適用住房供應實行申請、審核、公示和輪候制度”。

　　（二）增加普通商品住房供應，控制高檔商品房建設

　　根據市場需求，采取有效措施加快普通商品住房發展，提高其在市場供應中的比例。對普通商品住房建設，要調控土地供應，控制土地價格，清理并逐步減少建設和消費的行政事業性收費項目，多渠道降低建設成本，努力使住房價格與大多數居民家庭的住房支付能力相適應。

　　《國務院辦公廳轉發原建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》（國辦發[2006]37號）要求，重點發展滿足當地居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房。“十一五”時期重點發展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70％以上。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調整上述比例的，必須報原建設部批準。各級城市（包括縣城）人民政府要編制住房建設規劃，直轄市、計劃單列市、省會城市人民政府要將住房建設規劃報原建設部備案；其他城市住房建設規劃報省級建設主管部門備案。要編制年度用地計劃。各級城市人民政府要編制年度用地計劃，科學確定房地產開發土地供應規模，優先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經濟適用住房）和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的70％；土地的供應要在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發建設單位。

　　根據實際情況，合理確定高檔商品住房和普通商品住房的劃分標準。對高檔、大戶型商品住房以及高檔寫字樓、商業性用房積壓較多的地區，要控制此類項目的建設用地供應量，或暫停審批此類項目。也可以適當提高高檔商品房等開發項目資本金比例和預售條件。

　　（三）繼續推進現有公房出售，完善住房補貼制度

　　對能夠保證居住安全的非成套住房，可根據當地實際情況向職工出售。對因手續不全等歷史遺留問題影響公有住房出售和權屬登記發證的，由各地制定政策，明確界限，妥善處理。

　　嚴格執行停止住房實物分配的有關規定，認真核定住房補貼標準，并根據補貼資金需求和財力可能，加大住房補貼資金籌集力度，切實推動住房補貼發放工作。對直管公房和財政負擔單位公房出售的凈收入，要按照收支兩條線管理的有關規定，統籌用于發放住房補貼。

　　（四）強化政府住房保障職能，建立和完善符合我國國情的廉租住房體制

　　廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要切實保障城鎮低收入家庭基本住房需求。《中共中央關于構建社會主義和諧社會若干重大問題的決定》要求“拓寬資金籌措渠道，加快廉租住房建設”。《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發[2005]26號）和《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》提出，要穩步擴大廉租住房制度覆蓋面。2007年8月7日，國務院出臺了《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發[2007]24號），要求把解決城市（包括縣城）低收入家庭住房困難作為維護群眾利益的重要工作和住房制度改革的重要內容，作為政府公共服務的一項重要職責，加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。逐步擴大廉租住房制度的保障范圍，“十一五”期末，全國廉租住房制度保障范圍要由城市最低收入住房困難家庭擴大到低收入住房困難家庭。合理確定廉租住房保障對象和保障標準，由城市人民政府根據當地家庭平均住房水平及財政承受能力等因素統籌研究確定。健全廉租住房保障方式，城市廉租住房保障實行貨幣補貼和實物配租等方式相結合，主要通過發放租賃補貼，增強低收入家庭在市場上承租住房的能力。多渠道增加廉租住房房源，采取政府新建、收購、改建以及鼓勵社會捐贈等方式增加廉租住房供應。確保廉租住房保障資金，切實落實廉租住房保障資金：一是地方財政要將廉租住房保障資金納入年度預算安排。二是住房公積金增值收益在提取貸款風險準備金和管理費用之后全部用于廉租住房建設。三是土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10％，各地還可根據實際情況進一步適當提高比例。四是廉租住房租金收入實行收支兩條線管理，專項用于廉租住房的維護和管理。對中西部財政困難地區，通過中央預算內投資補助和中央財政廉租住房保障專項補助資金等方式給予支持。

　　例題1：廉租住房保障資金的有（ ）（2007年試題）

　　A．財政預算資金

　　B．房屋維修資金

　　C．土地出讓凈收益

　　D．住房公積金增值收益

　　E．.廉租住房預售資金

　　答案：ACD

　　解析：《廉租住房保障辦法》第九條規定，廉租住房保障資金采取多種渠道籌措。廉租住房保障資金包括：（一）年度財政預算安排的廉租住房保障資金；（二） 提取貸款風險準備金和管理費用后的住房公積金增值收益余額；（三）土地出讓凈收益中安排的廉租住房保障資金；（四）政府的廉租住房租金收入；五）社會捐贈及其他方式籌集的資金。

　　例題2：政府解決低收入家庭住房困難的主要渠道是提供（ ）（2007年試題）

　　A．商品住房

　　B．限價商品住房

　　C．經濟適用住房

　　D．廉租住房

　　答案：D

　　解析：廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要切實保障城鎮最低收入家庭基本住房需求。