2010年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》備考資料（3）

二、收益法：難點(diǎn)是求取凈收益時(shí)扣除項(xiàng)目的準(zhǔn)確界定和資本化率的確定。

　　1、基本思路：由于房地產(chǎn)壽命長(zhǎng)久，占用收益性房地產(chǎn)不僅現(xiàn)在能獲得收益，而且能期望在未來(lái)繼續(xù)獲得收益。所以，購(gòu)買(mǎi)收益性房地產(chǎn)可以視為一種投資。投資者購(gòu)買(mǎi)收益性房地產(chǎn)，實(shí)質(zhì)是以現(xiàn)在的一筆資金去換取期望在未來(lái)可以獲得的一系列資金。

　　在實(shí)際估價(jià)中，我們把一切不是由房地產(chǎn)本身所創(chuàng)造的收益都當(dāng)作是“運(yùn)營(yíng)費(fèi)用”，由有效毛收入中扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，得到的凈收益，就是房地產(chǎn)本身創(chuàng)造的收益。

　　收益性房地產(chǎn)的價(jià)值高低取決于：①可獲得收益的大小；②可獲得凈收益期限的長(zhǎng)短；③獲得該凈收益的可靠性。

　　2、收益法適用的對(duì)象和條件：收益法適用的對(duì)象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)。但不限于估價(jià)對(duì)象本身現(xiàn)在是否有收益，只要它所屬的這類(lèi)房地產(chǎn)有收益即可。如目前自用或空閑的住宅，可設(shè)想為出租情況下運(yùn)用此方法。收益法適用的條件是房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠量化。

　　3、搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費(fèi)用的資料；如潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等（均為客觀值）。

　　4、估算潛在毛收入：是假定房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置狀況下可獲得的收入。

　　5、估算有效毛收入：是由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金（遲延支付租金和不付租金）以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入。

　　6、估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：指維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或使用必須支出的費(fèi)用及歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益。不包括所得稅、房地產(chǎn)抵押貸款償還額、建筑物折舊、土地?cái)偺豳M(fèi)、房地產(chǎn)改建擴(kuò)建費(fèi)。

　　運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率=運(yùn)營(yíng)費(fèi)用/有效毛收入

　　7、凈收益的求取：

　　①出租型房地產(chǎn)。凈收益=租賃收入－維修費(fèi)－管理費(fèi)－保險(xiǎn)費(fèi)－稅金－租賃代理費(fèi)

　　租金收入=有效毛收入+租賃保證金、押金等利息收入

　　在實(shí)際求取時(shí)，維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅和租賃代理費(fèi)是否要扣除，應(yīng)在分析租賃契約的基礎(chǔ)上決定。應(yīng)該注意租約約定稅費(fèi)由誰(shuí)負(fù)擔(dān)，從而確定扣除項(xiàng)目。帶家具、設(shè)備出租的，應(yīng)扣除其對(duì)房地產(chǎn)的貢獻(xiàn)。

　　②直接經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)。其特點(diǎn)是房地產(chǎn)所有者同時(shí)又是經(jīng)營(yíng)者，房地產(chǎn)租金和經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)沒(méi)有分開(kāi)。A、商業(yè)經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)。凈收益=銷(xiāo)售收入－商品銷(xiāo)售成本－經(jīng)營(yíng)費(fèi)用－商品銷(xiāo)售稅金及附加－管理費(fèi)用－財(cái)務(wù)費(fèi)用－商業(yè)利潤(rùn)。B、工業(yè)生產(chǎn)型房地產(chǎn)。凈收益＝產(chǎn)品銷(xiāo)售收入－生產(chǎn)成本－產(chǎn)品銷(xiāo)售費(fèi)用－產(chǎn)品銷(xiāo)售稅金及附加－管理費(fèi)用－財(cái)務(wù)費(fèi)用－廠商利潤(rùn)。

　　③自用或尚未使用的房地產(chǎn)：比照同一市場(chǎng)上有收益的類(lèi)似房地產(chǎn)有關(guān)資料計(jì)算，或直接比較得出。

　　④混合型。看成是各種單一收益類(lèi)型房地產(chǎn)的組合，分別計(jì)算，然后綜合。

　　估價(jià)中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益，除有租約限制的外，都應(yīng)采用正常客觀的數(shù)據(jù)。有租約限制的，租約期內(nèi)的租金采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正常客觀的租金。

　　利用估價(jià)對(duì)象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益，應(yīng)與類(lèi)似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益進(jìn)行比較。若與正常客觀的情況不符，應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正，使其成為正常客觀的。