2010年房地產經紀人經紀概論輔導：房地產經紀概述9

一、房地產經紀的必要性(掌握)

　　(一)房地產的特殊性決定房地產經紀必不可少

　　首先，房地產是不可移動的商品，無法像一般商品那樣，集中到固定的市場上進行展示，相反，其交易過程是把供求信息匯集、匹配，或者把購買者集中到房地產所在地進行交易。

　　而房地產經紀正是通過專業化分工來提高房地產交易過程中顧客匯集、商品展示等環節的效率，從而促成交易。

　　其次，房地產是構成要素極為復雜的商品。

　　影響房地產使用價值和價值的因素不僅包括房屋結構、質量、房型、周邊環境等物質因素，還包括產權類型、他項權利設立情況等法律因素，以及房地產所在地區的人口素質、歷史背景等社會、人文因素等。

　　大多數房地產交易主體都難以在較短的時間內掌握這些因素的信息并把握其對房地產的使用和市場價值的影響。

　　這種狀況對房地產交易具有顯著的阻滯效應。房地產經紀活動正是通過房地產經紀機構和經紀人員的專業化服務來幫助克服房地產交易主體的非專業缺陷，從而促進了房地產商品流通，因而是房地產市場必不可少的組成部分。

　　再次，在商品經濟運行體系中，大多數商品的流通環節是由商品經銷商來完成的。

　　但是，由于房地產價格昂貴，維持房地產這類存貨的費用太高，在絕大多數情況下，經銷商難以承受，因此房地產難以通過經銷商來流通。

　　房地產經紀活動的主體，不需要像一般商品的經銷商那樣購置大量商品存貨，而是主要通過專業人員的經紀服務，來促進房地產交易，因而使得房地產流通環節能以比較經濟的方式運行。

　　(二)房地產交易的復雜性決定房地產經紀必不可少

　　(1)任何一宗商品交易都包含交易標的和交易對家的信息搜尋、交易談判與決策、交易標的交割這三大環節。

　　(2)房地產商品構成要素的復雜性和無法通過有形市場集中展示的特征，造成了房地產市場信息搜尋極其困難、成本高昂。

　　(3)房地產商品的超強異質性(即沒有兩宗房地產是完全相同的)又導致房地產交易主體難以對交易標的進行市場比較。而且，房地產作為基礎的生產、生活資料，其效用與使用房地產的主體的生產、生活方式密切相關。

　　因此，不同的主體對同一宗房地產常常會產生極不相同的看法。此外，在大多數情況下，房地產都不是供個人使用的商品，而是供集體(家庭、企業、機構等)使用的商品，房地產交易的決策通常需要多人的共同參與和相互妥協。這些均導致房地產交易中的談判和決策非常困難。

　　(4)其次，房地產交易標的的交割不僅涉及房地產產權過戶和房款的交割，還涉及物業維修基金、物業管理費、公有事業費賬戶的更名與費用結算乃至戶口遷移等諸多環節，在很多情況下還涉及賣方原有貸款的還清和買方購房貸款的申請、房地產抵押手續辦理和貸款發放等事宜，其中任何一個環節的失敗都可能導致交易無法安全、順利地完成，而大多數房地產交易主體對這些復雜的交易環節缺乏經驗，獨立操作難以保證交易安全、順利地進行。

　　(5)房地產經紀正是通過房地產經紀機構和人員的專業化服務，來提高房地產交易的信息搜尋效率，降低信息搜尋成本，克服交易談判和決策的困難，避免決策失誤，保證交易標的安全、順利地交割。因此，房地產經紀是房地產市場流通不可缺少的環節。