2011年房地產估價師案例分析備考資料36

　　[例6—23]　某宗房地產的土地價值占總價值的40%，建筑物價值占總價值的60%，由可比實例房地產中所求出的土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%。試計算綜合資本化率。

　　[解]　綜合資本化率計算如下：Ro=L×B+B×RB=40%×6%+60%×8%=7.2%6.6.1.2　抵押貸款與自有資金的組合在房地產市場與金融市場緊密聯系的現代社會，購買房地產的資金通常由兩部分構成：一部分為抵押貸款，另一部分為自有資金。因此，房地產的報酬率必須同時滿足這兩部分資金對投資報酬的要求：貸款者(如貸款銀行)要求得到與其貸款所冒風險相當的貸款利率報酬，自有資金投資者要求得到與其投資所冒風險相當的投資報酬。由于抵押貸款通常是分期償還的，所以抵押貸款與自有資金的組合通常不是利用抵押貸款利率和自有資金報酬率來求取房地產的報酬率，而是利用抵押貸款常數和自有資金資本化率來求取綜合資本化率，具體是綜合資本化率為抵押貸款常數與自有資金資本化率的加權平均數，即：Ro=M×RM+(1-M)RE式中Ro一綜合資本化率;M-貸款價值比率，即抵押貸款金額占房地產價值的比率，一般介于60%～90%之間;RM-抵押貸款常數：RE-自有資金資本化率。

　　上述公式中的抵押貸款常數一般采用年抵押貸款常數，它是每年的償還額(還本付息額)與抵押貸款金額(抵押貸款本金)的比率。如果抵押貸款是按月償還的，則年抵押貸款常數是將每月的償還額乘似12，然后除以抵押貸款金額;或者將月抵押貸款常數(每月的償還額與抵押貸款金額的比率)乘以12.在分期等額本息償還貸款的情況下，抵押貸款常數的計算公式為：(略)

　　自有資金資本化率是從凈收益中扣除抵押貸款還本付息額后的數額(稅前現金流量)與自有資金額的比率，通常為未來第一年的稅前現金流量與自有資金額的比率，可以由可比實例房地產的稅前現金流量除以自有資金額而得到。

　　綜合資本化率必須同時滿足貸款者對抵押貸款常數的要求和自有資金投資者對稅前現金流量的要求，下列幾點有助于理解抵押貸款與自有資金組合的公式：

　　(1)可以把購買房地產視做一種投資行為，房地產價格為投資額，房地產凈收益為投資收益。

　　(2)購買房地產的資金來源可分為抵押貸款和自有資金兩部分，所以有：抵押貸款金額+自有資金額=房地產價格

　　(3)房地產的收益相應地也由這兩部分資本來分享，即：房地產凈收益=抵押貸款收益+自有資金收益[例6-25]　某宗房地產的年凈收益為2萬元，購買者的自有資金為5萬元，自有資金資本化率為12%，抵押貸款常數為0.08.試求該房地產的價格。

　　[解]　該房地產的價格求取如下：購買者要求的稅前現金流量=5×12%=0.6(萬元)

　　償還抵押貸款的能力=2-0.6=1.4(萬元)

　　抵押貸款金額=1.4÷0.08=17.5(萬元)

　　該房地產價格=5+17.5=22.5(萬元)