2011年房估師考試理論與方法講義22

    第三節 替代原則

    替代原則要求房地產估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。 類似房地產是指與估價對象處在同一供求范圍內，并在用途、規模、檔次、建筑結構等方面與估價對象相同或相近的房地產。

    同一供求范圍是指與估價對象具有替代關系，價格會相互影響的房地產所處的區域范圍。

    根據經濟學原理，在同一市場上，相同的商品，具有相同的價值。房地產價格也符合這一規律，只是由于房地產的獨一無二性，使得完全相同的房地產幾乎沒有，但在同一市場上具有相近效用的房地產，其價格是相近的。

    在現實房地產交易中，任何理性的買者和賣者，都會將其擬買或擬賣的房地產與類似房地產進行比較，任何買者不會接受比市場上的正常價格過高的價格成交，任何賣者不會接受比市場上的正常價格過低的價格成交，最終是類似的 房地產，價格相互牽掣，相互接近。

    替代原則對于具體的房地產估價，指明了下列2點：

    1.如果附近有若干相近效用的房地產存在著價格，則可以依據替代原則，由這些相近效用的房地產的價格推算出估價對象的價格。在通常情況下，由于估價人員很難找到各種條件完全相同、

    可供直接比較的房地產的價格作依據，因此，實際上是尋找一些與估價對象具有一定替代性的房地產作為參照物來進行估價，然后根據其間的差別對價格做適當的調整修正。

    2.不能孤立地思考估價對象的價格，要考慮相近效用的房地產的價格牽掣。特別是作為同一個估價機構，在同一個城市、同一估價目的、同一時期，對不同位置、

    檔次的房地產的估價結果應有一個合理的價格差，尤其是好的房地產的價格不能低于差的房地產的價格。

    第四節 估價時點原則

    估價時點原則要求房地產估價結果應是估價對象在估價時點時的客觀合理價格或價值。

    影響房地產價格的因素是不斷變化的，房地產市場是不斷變化的，房地產價格自然也是不斷變化的。在不同的時間，同一宗房地產往往會有不同的價格（實際上，房地產本身也是隨著時間而變化的，如建筑物變得陳舊過時）。

    因此，房地產價格具有很強的時間性，每一個價格都對應著一個時間。如果沒有了對應的時間，價格也就失去了意義。但是，估價不是求取估價對象在所有時間上的價格，

    這既無必要，也不大可能。估價通常僅是求取估價對象在某個特定時間上的價格，而且這個特定時間不是估價人員可以隨意假定的，必須依據估價目的來確定，這個特定時間就是估價時點。

    確立估價時點原則的意義在于：估價時點是評估房地產價格的時間點，例如，運用比較法評估房地產的價格時，如果選用的可比實例的成交日期與估價時點不同（通常都是這種情 況）

    ，就需要把可比實例的成交價格調整到估價時點上，如此，可比實例的成交價格才能作為估價對象的價格。

    在實際估價中，通常將“估價作業期”（估價的起止年月日，即正式接受估價委托的年月日至完成估價報告的年月日）或估價人員實地查勘估價對象期間的某個日期定為估價時點，

    但估價時點并非總是在此期間，也可因特殊需要將過去或未來的某個日期定為估價時點。因此，在估價中要特別注意估價目的、估價時點、估價對象狀況和房地產市場狀況四者的內在聯系。

    不同估價目的的房地產估價，其估價時點與估價所依據的估價對象狀況和房地產市場狀況的關系見圖3—2或表3—1.