2011年房估師考試經(jīng)營(yíng)與管理講義170

    另外的折讓優(yōu)惠，可能會(huì)體現(xiàn)在租約續(xù)期的有關(guān)條款上。如果租戶預(yù)計(jì)由于自己業(yè)務(wù)的發(fā)展可能會(huì)在未來(lái)增加承租面積，則一般

    希望業(yè)主在將來(lái)（一般是租約期滿）能滿足其擴(kuò)展辦公空間的要求。除非寫(xiě)字樓市場(chǎng)很不景氣，否則業(yè)主很難接受這一做法，因?yàn)橛袝r(shí)

    為了滿足當(dāng)前租戶的這一要求，可能會(huì)使其騰空的寫(xiě)字樓面積之空置時(shí)間增加，從而減少租金收入。作為一種替代的辦法，業(yè)主通常

    可以給租戶一個(gè)優(yōu)先權(quán)，即如果租戶想擴(kuò)大其所承租的寫(xiě)字樓面積，而其原租用的寫(xiě)字樓單元之相鄰單元又處于空置狀態(tài)的話，則該租

    戶在同等條件下有優(yōu)先承租權(quán)。有時(shí)租戶還會(huì)要求在租約中加上于原租約條件下續(xù)租的條款。

    然而，業(yè)主不愿在租約期滿時(shí)賦予租戶過(guò)多的權(quán)利。這里主要有兩個(gè)方面的原因：首先，期限較長(zhǎng)的租約所規(guī)定的租金，在租賃

    期間內(nèi)很難趕上市場(chǎng)租金水平的可能變化，盡管有租金定期調(diào)整的條款在發(fā)揮作用，但實(shí)際租金常常低于市場(chǎng)租金；另外，在租約期

    滿時(shí)賦予租戶一定的權(quán)利，也并不能保證其繼續(xù)承租。在某些時(shí)候，租約中還會(huì)包括有關(guān)提前終止租約的條款，規(guī)定租戶只要提前一定

    的時(shí)間通知業(yè)主并按規(guī)定繳納罰金，租戶就可以提前終止租約。賦予租戶一定的權(quán)利，在大多數(shù)情況下是業(yè)主不情愿的事，但業(yè)主為了保持物業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，有時(shí)不得不這樣做。

    第四節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)管理

    用于出租經(jīng)營(yíng)的零售商業(yè)物業(yè)所包括的范圍相當(dāng)廣泛，從小型店鋪、百貨商場(chǎng)到大型現(xiàn)代化購(gòu)物中心，面積規(guī)模從十幾平方米到

    十余萬(wàn)平方米，其服務(wù)的地域范圍從鄰里、居住區(qū)到整個(gè)城市甚至全國(guó)。

    傳統(tǒng)的零售商業(yè)區(qū)域，主要坐落在市中心的城市中心商業(yè)區(qū)，但隨著城市道路交通設(shè)施、交通工具的發(fā)展和郊區(qū)人口的快速增長(zhǎng)，位于城市郊區(qū)和城郊接合部的大型零售商業(yè)設(shè)施不斷涌現(xiàn)，使傳統(tǒng)中心區(qū)的客流得以分散。為此，從城市中心商業(yè)區(qū)發(fā)展起來(lái)的大型

    零售商，開(kāi)始在城市更廣泛的范圍內(nèi)開(kāi)設(shè)其連鎖分支機(jī)構(gòu)，從而大大方便了城市居民購(gòu)物，使居民在城市的任何一個(gè)地方都能以幾乎

    相同的價(jià)格買(mǎi)到相同的商品。超級(jí)市場(chǎng)的出現(xiàn)，大大降低了人工成本，使商品的價(jià)格更加具

    有競(jìng)爭(zhēng)力；各零售商對(duì)商業(yè)聚焦效應(yīng)的認(rèn)同，為更大規(guī)模的零售購(gòu)物中心的發(fā)展提供了條件。近十年來(lái)，隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)

    展和人民生活水平的迅速提高，全國(guó)各主要城市的零售商業(yè)營(yíng)業(yè)額大都以每年20%以上的速度增長(zhǎng)。在消費(fèi)者購(gòu)物支出大幅度增長(zhǎng)的

    同時(shí)，人們不再僅僅關(guān)注商品的質(zhì)量和價(jià)格，還對(duì)購(gòu)物環(huán)境提出了越來(lái)越高的要求，這就為適應(yīng)這種需要而發(fā)展起來(lái)的零售商業(yè)物業(yè)管理提供了廣闊的前景。

    一、物業(yè)分析

    大型零售商業(yè)物業(yè)可以出租給一個(gè)百貨公司經(jīng)營(yíng)，也可以出租給若干個(gè)百貨公司。某零售商業(yè)物業(yè)在市場(chǎng)上的影響力，取決于其位置、規(guī)模、服務(wù)水準(zhǔn)和商品類(lèi)型、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量與價(jià)格。零

    售商業(yè)物業(yè)的出租，一般以可出租面積計(jì)算，可出租面積包括營(yíng)業(yè)面積和分?jǐn)偟墓�用面積。大型零售物業(yè)一般至少有一個(gè)主要租戶，

    占用面積很大的百貨商或超級(jí)市場(chǎng)連鎖店經(jīng)常是商場(chǎng)內(nèi)的主要租戶；租用面積不大的珠寶店或其他專(zhuān)營(yíng)商，由于能吸引數(shù)量可觀的

    消費(fèi)者，因此也常常在大型零售商業(yè)物業(yè)中占有一席之地；快餐店、影劇院、娛樂(lè)中心也經(jīng)常被安排在大型零售商業(yè)物業(yè)中，以便為顧

    客提供與購(gòu)物相輔相成的餐飲、娛樂(lè)服務(wù)。對(duì)于負(fù)責(zé)大型零售商業(yè)物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，對(duì)物業(yè)的分類(lèi)、物業(yè)所處區(qū)域的競(jìng)

    爭(zhēng)條件分析、商場(chǎng)位置及借助私人或公共交通工具到達(dá)物業(yè)的方便程度，都是要考慮的重要問(wèn)題。

    ㈠ 零售商業(yè)物業(yè)的分類(lèi)

    零售商業(yè)物業(yè)的分類(lèi)，主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍等三個(gè)方面。零售商業(yè)物業(yè)通常有五種類(lèi)型：

    ⑴ 市級(jí)購(gòu)物中心。市級(jí)購(gòu)物中心的建筑規(guī)模一般都在3萬(wàn)㎡以上，其商業(yè)輻射區(qū)域可覆蓋整個(gè)城市，服務(wù)人口在30萬(wàn)人以上，

    年?duì)I業(yè)額在5億元以上。在市級(jí)購(gòu)物中心中，通常由一家或數(shù)家大型百貨公司為主要租戶；男女時(shí)裝店、家用電氣設(shè)備商店、眼鏡店、

    珠寶店、攝影器材商店、男女鞋店、體育健身用品商店等，通常也可作為次要租戶進(jìn)入中心經(jīng)營(yíng)；銀行分支機(jī)構(gòu)、餐飲店、影劇院、

    汽車(chē)服務(wù)中心等，也常常成為這些市級(jí)購(gòu)物中心的租戶。按其所服務(wù)的對(duì)象不同，市級(jí)購(gòu)物中心也有高檔和中檔之分。

    ⑵ 地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)。地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)的建筑規(guī)模一般在1萬(wàn)～3萬(wàn)㎡之間，商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一部分為主，服務(wù)人口10萬(wàn)～30萬(wàn)人，年?duì)I業(yè)額在l億～5億元之間。地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)中，中

    型百貨公司往往是主要租戶，家具店、超級(jí)市場(chǎng)、圖書(shū)及音像制品店、禮品店、快餐店、男女服裝店、玩具店等，常常是這類(lèi)商場(chǎng)的次要租戶。