2011年房估師考試經營與管理講義175

    ㈣ 租金的調整

    由于零售商業物業的租約期限很長（對于主要租戶來說，通常是20～30年；次要租戶的租期也達到3～10年），因此在租約中必須

    對租金調整做出明確的規定，以便使租約有效地發揮作用。像寫字樓物業的租約一樣，租金調整可以基于消費者價格指數、零售物價

    指數或其他租賃雙方商定的定期調整比率。租金調整條款一般僅對基本租金有效，經營過程中的費用可根據每年的實際情況確定。對

    于主要租戶一般每5年調整一次，次要承租人可每年調整一次。

    四、零售商業物業的租約零售商業物業的標準租約，是根據該類物業的特點制定的，目

    的在于就容易引起租賃雙方矛盾的問題和今后若干年中可能出現的不可預見因素做出具體的約定。租約中，除了對租金及其他費用的

    數量和支付方式、支付時間等做出具體規定外，還要對下述的幾個特殊問題做出具體規定。

    ⑴ 關于每一獨立承租單元的用途。某零售物業在開發建設過程中是針對一個特定服務區域內的一個特定市場設計的，如果物業

    內的某一租戶想要改變其經營商品與服務的種類或對其經營方式做出重大的調整，必須事先告知物業內的其他租戶并獲認可。制定該

    條款主要目的，是為了防止某一個租戶隨意改變其所承租物業的使用方式，保持整個購物中心或商場的統一協調。

    ⑵ 限制經營內容相似的租戶。設置該項條款的目的，是防止購物中心內的租戶經營類似的商品，盡可能減少來自購物中心內的

    競爭。但人們一般認為，在一個購物中心內允許存在某些競爭通常是利大于弊，而限制經營內容相似的租戶同時出現在一個購物中心，

    可能不利于提高經營效果。由于在對購物中心進行整體規劃時，就統籌考慮了各租戶間所經營的商品種類的協調互補性，且保護當前

    租戶的利益有助于其履行按時支付租金的義務，因此主業一般不會同意新的租戶經營與原租戶雷同的商品；從租戶的角度來說，除非

    是那些特別搶手的旺鋪，否則也不愿以咄咄逼人的架式進行公開競爭。所以該條款發揮作用的機會并不多。

    ⑶ 限制租戶在一定地域范圍內重復設店。該條款旨在防止某一租戶于購物中心的一定距離范圍內（通常為4～8公里），重復設立

    經營內容相似的商店或發展相似的連鎖店。業主做出這一規定的目的是，為了確保百分比租金收入不受影響，因為允許租戶在一定地

    域范圍內重復設立連鎖分支店，會分散前往購物中心購物的顧客，影響其在購物中心的營業額。當然，如果租戶同意在該范圍內連鎖

    分支店的營業額之全部或部分，亦納入繳納百分比租金的范疇，業主也應該同意與其協商。

    ⑷ 營業時間。同一個購物中心的租戶之間，營業時間的安排

    應協調一致。制定該條款目的在于授權物業管理企業確定整個購物中心統一的營業時間，以方便物業管理工作。統一的營業時間一般

    以購物中心內的主要租戶為準，次要租戶可以適當縮短營業時間但不能超過統一營業時間。有關營業時間的條款可能還包括隨季節變化對營業時間的調整、節假日營業時間的具體規定等。