2011年房估師考試經營與管理講義176

    ⑸ 公用面積的維護。該條款應準確地界定購物中心內公用面積的組成。說明租戶為此應支付哪些費用。該條款往往還授權業主

    增加、減少或調整公用面積分布的權利。大型購物中心內的公用面積，一般包括大堂入口、電梯和自動扶梯、顧客休息處、走廊及其

    他公用的面積。公用面積的維護費用，通常按租戶獨立承租的面積與購物中心可出租總面積的比例分攤。例如，某租戶承租了3000

    平方米的面積，占整個購物中心可出租總面積30000平方米的0%，該租戶就要分擔10%的公用面積維護費用。

    ⑹ 廣告、標志和圖形。為了增強物業的形象和感染力，大型

    零售商業物業都為自己設計了一套統一的圖形符號，并以此作為物業的統一標志。業主保留對購物中心內所有招牌和標志的尺寸大小、懸掛位置、語言文字的使用等進行限制的權力。由于這項工作是物業整體廣告宣傳與促銷活動的一部分，因此，租戶通常要拿出其毛

    利潤的一定比例，來支付旨在推廣其商店和整個物業的廣告費用。

    ⑺ 折讓優惠。同寫字樓租約一樣，業主為了能夠簽訂新的租

    約或保持現有租戶到期后續租，常常給予租戶一定的折讓優惠。在理想的情況下，給予租戶的任何優惠盡量不要使租約中所載明的租

    金水平降低，因為，任何形式的折讓優惠，尤其是租金折扣，會導致物業價值的下降。折讓優惠的具體方式，包括向租戶提供裝修補貼、為租戶支付搬家費用或提供一段時間的免租期等。

    ⑻ 其他條款。除上述條款外，零售商業物業的租約中，還經常包括中止租約條款和持續經營條款（保持商業經營活動的連續性

    和穩定性），有時還有對租戶承租面積的變更、承租人經營風險投保做出規定的條款。對租戶使用停車位的權力和限制條件的規定、租

    戶為整個物業統一的市場推廣計劃承擔財務義務的規定、租期沿展、租約中止的處理等，也常常出現在租約的條款中。

    五、零售商業物業的其他管理工作

    零售商業物業的管理，需要大量的工作和忠于職守的工作人員。除了保持物業與時代發展的步伐同步、清潔衛生、安全保衛和公共

    空間的維護外，物業管理企業還必須與租戶打交道，處理與之相關的問題。租戶的經營表現，取決于光顧整個物業的顧客數量和惠顧

    其經營的商店的顧客的數量，租戶間的競爭有時十分激烈，且可能導致他們之間的關系緊張，物業管理企業要以其公平和耐心，協調

    好租戶的關系，避免矛盾的激化。物業管理企業除了對物業的硬件設施和整個物業財務進行有效

    的管理外，還要花費很大的力量進行整個物業的市場宣傳與促銷活動，并協助物業內的每一個租戶進行市場推廣工作。一般來說，從

    事零售商業的物業管理企業，要花費很多的時間和精力來關注其租戶正在進行的商業活動，這是與從事寫字樓或居住物業管理企業的

    最大差別。零售商業物業的管理就象零售業本身一樣具有動態性，所以，零售商業物業管理企業除了具備一般物業管理的經驗外，還

    必須有足夠的零售商業的經驗，才能夠保證其管理獲得成功。大型零售商業物業每天要接待成千上萬的顧客，能否享受到購

    物的樂趣、買到稱心如意的商品、得到耐心周到的服務，決定了其對整個物業的印象和是否愿意經常惠顧。然而，購物中心內大量的

    人流，往往也為一些犯罪分子提供了方便條件，因此物業內要有應各種犯罪行為的防范措施。除了由物業管理企業統一與保安公司

    簽訂合同，以保障物業的安全外，物業管理人員時常提醒人們保持一定的警惕性，向租戶及其職員傳授一些預防犯罪的措施，也是減少犯罪活動出現機會的有效手段。