2011年房估師考試案例與分析命題試卷二（3）

    一、問答題

    （一）1、一般不考慮使用成本法進行評估：因為該大廈閑置了10年，物質折舊的存在是明顯的，也是比較容易計算的，但是由于結構上的缺陷，大廈也明顯存在功能折舊，一般認為對設計缺陷造成的功能折舊盡管計算理論是完善的，但是要想準確的落實在數額的估算上還是比較困難的，所以應該舍棄成本法。

    2、依據大廈的現狀，一般認為就是采取從估價對象續建完成后可實現市場價值中扣除續建成本、費用，也就是在整體上采取假設開發法中的現金流量折現法進行評估，首先要確定估價對象的未來狀態，因此在分析估價對象現狀以及市場環境的基礎上，對改造方案做出了設定，并在此基礎上對項目改造完成后的價格進行評估，具體采用市場法進行，是對成本開發期間費用進行估算。

    （二）解法一：對此題分析如下。

    1.估價報告中的待估房地產年凈收益與財務報表中的年凈利潤含義并不相同，其凈收益是指待估房地產對應的凈收益，即該宗房地產對商場的出租或經營收益的貢獻部分；而凈利潤系已扣除了房地產的折舊攤銷、財務費用（含利息收益）及企業所得稅等，其包含了正常的商業利潤等，因此凈收益和凈利潤是不同的。

    2.收益年限既要考慮建筑物的剩余經濟壽命，還必須考慮土地使用權的出讓年限及已使用的年限，建筑物的經濟壽命可能早于、等于或晚于土地使用年限，應作不同的考慮和計算。

    3.房地產估價中所用的成本應是估價時點的社會平均客觀成本，而委托人所提供的實際成本是歷史的，也不一定是社會平均客觀成本，所以兩者是不同的。

    解法二：

    1.（1）估價中的房地產年凈收益與財務報表中的凈利潤含義不同。

    （2）凈收益指房地產對應凈收益，即房地產對商場出租或經營收益的貢獻部分。

    （3）凈利潤已扣除了房地產的折舊攤銷、財務費用（含利息收益）及所得稅等，包含了正常的商業利潤等。

    2.收益年限既要考慮建筑物剩余經濟壽命還要考慮土地使用年限（或土地使用終止年短于建筑物壽命終止年）。

    3.估價采用的成本應為估價時點當時的社會平均客觀成本（或實際成本是歷史的，不一定是社會平均客觀成本）。

    （三） 1.銀行按估價值的八成貸款給業主，對風險考慮不夠。

    2.抵押估價時點為1999年8月1日，拍賣的時間為2001年10月1日，由于時間變化，房地產價值會發生變化。

    3.由于短期（快速）和強制性變現因素，拍賣價格可能會低于公開市場價值。

    4.房地產拍賣所得扣除各項稅費后得款可能低于公開市場價值。

    5.如果估價公司當時的估價結果是客觀合理的，就沒有賠償責任。