2011年房地產估價師案例分析備考資料38

　　[例6—26]　某宗房地產每年凈收益為50萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地資本化率為10%。試計算該宗房地產的價值。

　　[解]　該宗房地產的價值計算如下：土地價值=(50-200×12%)/10%=260(萬元)

　　該宗房地產價值=土地價值+建筑物價值=260+200=460(萬元)

　　土地剩余技術在土地難以采用其他估價方法估價時，是有效的方法。例如，城市商業區內的土地，有時沒有可參照的土地交易實例，難以采用市場法估價，成本法往往也不適用，但存在著大量的房屋出租、商業經營行為，此時可以采用土地剩余技術估價。另外，在需要對附有舊建筑物的土地進行估價時，雖然采用市場法可求得設想該舊建筑物不存在時的空地價值，但對于因附有舊建筑物而導致的土地價值降低應減價多少，市場法通常難以解決，這時如果運用土地剩余技術便可以求得。

　　6.6.2.2　建筑物剩余技術

　　建筑物剩余技術是土地與地上建筑物共同產生收益，但如果采用收益法以外的方法(如市場法)能求得土地的價值時，則可利用收益法公式求得歸屬于土地的凈收益，然后從土地與地上建筑物共同產生的凈收益中扣除歸屬于土地的凈收益，得到歸屬于建筑物的凈收益，再除以建筑物資本化率或選用建筑物報酬率折現，即可求得建筑物的價值。

　　建筑物剩余技術對于檢驗建筑物相對于土地是否規模過大或過小很有用處。此外，它還可用來測算建筑物的折舊。將建筑物的重新購建價格減去運用建筑物剩余技術求取的建筑物價值即為建筑物的折舊。