2011年房估師考試案例與分析命題試卷三（1）

    問答題

    （一）某一委估房地產，其設計用途為商業，結構等級為鋼混結構，水電衛齊全，總建筑面積為1632.5m2，該大樓共三十一層，現一層為甲公司營業大廳，二層為辦公用房，委估地產位于一、二層，現產權所有人為乙公司，該房屋欲租給甲公司十年，所有的裝修費用由甲公司獨立承擔，經調查該地區房地產交易活躍，而且該房屋在相當繁華的地區。1.該房屋的估價主要技術路線是什么？2.應該搜集哪些估價資料？

    （二）某新建商業房地產出租經營，欲評估其轉讓價格。現選擇了三個經營規模不同的類似出租商業房地產作為可比實例，測算估價對象房地產的凈收益。已知每個可比實例在估價時點前連續三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元；依據最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價對象房地產的年凈收益。請問：1.這樣的做法有哪些錯誤？2.若估價對象的年凈收益保持不變，具體可采用哪些方法求取估價對象的年凈收益？

    （三）某飲料廠位于某市的商業中心，所處地段在城市規劃中的功能分區是商業用地。為了集約利用土地，該飲料廠將遷往城鄉結合部重新建廠，欲將其全部房地產售予某食品有限公司，要求評估其房地產的市場價格。估價人員擬采用房產、地產分別估價的技術路線，即：首先采用重置成本法評估舊有建筑物的價值，后運用成本法評估土地的價格，最后，將建筑物的價格加上土地的價格從而得出估價對象房地產的總價格。你認為這樣做合適嗎？為什么？

    二、單項選擇題

    （一）預計某宗房地產未來第一年的凈收益為25萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上減少2萬元，假定報酬率為6%.

    1.上述該宗房地產的合理經營期限為（ ）年。

    A.11.5

    B.12

    C.13.5

    D.14

    2.該宗房地產第14年的凈收益為（ ）萬元。

    A.1

    B.2

    C.-1

    D.14

    3.該宗房地產的收益價格為（ ）萬元。

    A.129.28

    B.128.28

    C.127.28

    D.126.28