2011年房估師考試制度與政策知識點3

    第1講　房  地  產  業

    一、內容提要：

    1、房地產業概述

    2、城市住房制度改革

    3、城市土地使用制度改革

    4、房地產法制建設

    二、考試要求：

    1、解房地產業的歷史沿革，房地產生產方式改革。

    2、熟悉房地產業的地位和作用，城鎮住房制度改革，城市土地使用制度改革。

    3、掌握房地產業的概念和行業細分，房地產領域的基本法律、行政法規體系。

    三、內容輔導：

    第一節  房地產業概述

    一、房地產業的基本概念

    房地產業是進行房地產投資、開發、經營，管理、服務的行業，屬于第三產業，是具有基礎性、先導性、帶動性和風險性的產業。

    房地產業與建筑業既有區別又有聯系。它們之間的主要區別是：建筑業是物質生產部門，屬于第二產業；房地產業兼有生產（開發）、經營、管理和服務等多種性質，屬于第三產業。這兩個產業又有著非常密切的關系，因為它們的業務對象都是房地產。在房地產開發活動中，房地產業與建筑業往往是甲方與乙方的合作關系，房地產業是房地產開發和建設的甲方，建筑業是乙方；房地產業是策劃者、組織者和承擔發包任務；建筑業則是承包單位，按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地開發和房屋建設的生產任務。

    例題：房地產業屬于（  ）。

    A、第一產業      B.第二產業      C.第三產業      D.第四產業

    答案：C

    解析：由于房地產業是進行房地產投資、開發、經營，管理、服務的行業，所以它屬于第三產業 ，因此，應選C.

    房地產業可分為房地產投資開發業和房地產服務業。房地產業的細分行業包括房地產投資開發業、房地產咨詢業、房地產價格評估業、房地產經紀業和物業管理業。

    例題：房地產服務業又分為（    ）。

    A、 房地產咨詢     B.房地產價格評估      C房地產經紀。      D物業管理。

    答案：ABCD

    1、房地產投資開發業

    房地產投資開發是指在依法取得國有土地使用權的土地上投資進行基礎設施、房屋建設的行為。

    房地產開發具有資金量大、回報率高，風險大、附加值高、產業關聯性強等特點。

    2、房地產咨詢業

    房地產咨詢是指為有關房地產活動的當事人提供法律法規、政策、信息、技術等方面服務的經營活動，現實中的具體業務有接受當事人的委托進行房地產市場調查研究，房地產開發項目可行性研究，房地產開發項目策劃等。

    3、房地產價格評估業

    房地產價格評估，簡稱房地產估價或房地產評估，是指以房地產為對象，由專業估價人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或者價值進行估算和判定的活動。

    4、房地產經紀業

    房地產經紀是指向進行房地產投資開發、轉讓、抵押、租賃的當事人提供房地產居間介紹、代理的經營活動。房地產經紀業務，不僅是代理新房的買賣，還包括代理舊房的買賣；不僅代理房地產的買賣，還代理房地產的租賃等業務。

    5、物業管理業

    物業管理是指業主通過選聘物業管理企業由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施、設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境、衛生和秩序的活動。物業管理是一種經營型、企業化的管理，通過質價相符的有償服務和一業為主、多種經營來實現獨立核算、自負盈虧、自我發展和自我完善。

    中國傳統的房屋管理是由政府的職能部門以行政手段對房屋進行管理的一種體制，具有如下幾個重要特征：①管理者為政府職能部門，②管理單位并非企業，而屬于事業性質；②管理對象是國有房產（或其他直管公房）；④管理手段基本上為行政手段，是福利型的管理；⑤業主和用戶只能被動接受管理，別無選擇；⑥管理內容單一，一般只限于對房屋及附屬設備的維修、養護。

    有調查表明，人們在關心房價和質量之后，第三大關心的問題就是物業管理。實踐證明，高質量、好信譽的物業管理能增強購房者的信任感和安全感，人住后會感到舒適和愉悅，會激發起購買欲望，極大地促進物業的銷售。

    例題：（  ）是指在依法取得國有土地使用權的土地上投資進行基礎設施、房屋建設的行為。

    A、房地產投資開發      B.房地產咨詢業      C.房地產經紀業      D.物業管理業

    答案：A

    二、房地產業的地位和作用

    房地產是國民經濟發展的一個基本的生產要素，任何行業的發展都離不開房地產業由于房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業。它的重要作用可以歸納如下：①可以為國民經濟的發展提供重要的物質條件；②可以改善人們的居住和生活條件；③可以改善投資環境，加快改革開放的步伐；④通過綜合開發，避免分散建設的弊端，有利于城市規劃的實施；⑤可以為城市建設開辟重要的積累資金渠道；⑥可以帶動相關產業，如建筑、建材、化工、輕工、電器等工業的發展；⑦有利于產業結構的合理調整；⑧有利于深化住房制度的改革，調整消費結構；⑨有利于吸引外資，加速經濟建設；⑩可以擴大就業面。

    例題：房地產業由于其關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的（  ）產業。

    A、次要      B.一般      C.第一      D.支柱

    答案：D

    三、房地產業的歷史沿革

    房地產業在中國是一個既古老又新生的產業，大體上可以分為下列五個時期：

    （1）。1949年以前據有關文字記載，中國在3000年前就出現了田地的交換和買賣。長達2000年的封建歷史時期，有了一定規模的土地和房屋的租賃、買賣等  經濟活動。19世紀中葉起，沿海一帶的上海、廣州等城市近代房地產業產生并得到了迅速發展。但所有這些都是以土地和房產的私有制為基礎的。

    （2）1949—1955年。解放初期，首先接收了舊政府的房地產檔案、確認產權歸屬、代管無主房屋、沒收敵偽房地產、打擊房地產投機和各種非法活動。其次，在全國各地先后建立了房地產管理機構，制定了有關政策規定。第三，國家在極其緊張的財政經費中，撥出專款改造舊社會遺留下來的棚戶區和貧民窟，建造新住宅，改善貧窮居民的居住生活條件。

    （3）1956～1965年。使城市房屋和土地的所有制構成發生了根本性的變化，確立了公有制在社會主義城市房地產中的主體地位。

    （4）1966～1978年。“十年動亂”時期，對城市房地產管理工作破壞極大。

    （5）1978年以后。這一時期，隨著經濟體制改革的全面展開，在城市進行了城鎮住房制度改革、城市土地使用制度改革和房地產生產方式改革，新時期社會主義的房地產業便萌生了。

    例題：（  ）年，使城市房屋和土地的所有制構成發生了根本性的變化，確立了公有制在社會主義城市房地產中的主體地位。

    A、1949年以前      B.1949—1955年      C.1956～1965年     D.1966～1978年   E、1978年以后

    答案：C