2011年房估師案例分析第一章沖刺內容14

　　四）假設開發法運用可能出現的錯誤（2005指錯題、2006改錯題、2007改錯題）

　　（1）計算公式出現漏項或增項錯誤（正確的計算公式為：

　　待開發房地產價值=開發完成后的房地產價值-后續開發成本-后續管理費用-后續銷售費用-后續投資利息-后續銷售稅費-后續開發利潤-取得稅費；

　　要注意計算公式與估價對象的類型（生地、毛地、熟地、在建工程、舊房地產）相對應）；

　　（2）推測未來樓價方法錯誤（正確的方法是：①對于出售的房地產，可采取（市場）比較法和長期趨勢法；②對于出租或自營的房地產，采用收益法）；

　　（3）沒有確定最佳開發利用方式或確定最佳開發利用方式缺乏依據（需要依據規劃限制條件和可行性分析來確定最佳開發利用方式；

　　（4）開發經營期（建設期、經營期）的確定缺乏依據；

　　（5）折現率的確定沒有說明理由；

　　（6）計算過程中采用的參數（成本、管理費率、銷售稅率、銷售費用率、利潤率等）缺乏客觀性或依據；

　　（7）投資利息計算項目不正確（待開發房地產的價值、取得稅費、開發成本、銷售費用、管理費用；銷售稅費不計息）；

　　（8）現金流量法計算可能出現的問題：開發資金投入的時間和比例；各成本構成項目的計算時點與估價時點的關系；不單獨計算投資利息和開發利潤。

　　（9）續建工程中的建安工程費求取，是否與實際工程進度相符未作說明

　　（10）折現率和報酬率混淆，使用錯誤。

　　（10）純計算錯誤。

　　（六）其它可能出現的錯誤

　　1.估價結果報告與估價技術報告的不一致；

　　2.兩種估價方法之間的參數不一致（如基準地價修正法與市場比較法中年期修正）；

　　3.估價結果報告兩個估價對象分開估價所使用的參數不對應或不一致；

　　4.前面的因素分析與后面的取值不一致；

　　5.分析推理及有關說明與結論不一致；

　　6.預售的價值應在銷售價格中扣而不是最后的估價結果中扣除；

　　7.對估價對象的某一部分重復計價；

　　8.計算前提與計算結果不一致，如：計算前提為評估單價，但計算結果卻為總價；

　　9.遺漏了估價對象部分的價值，如：用市場法評估出了某寫字樓的地上各層的價格，但卻遺漏了地下車庫的價格；

　　10.在建工程的評估，沒有說明有關各方是否按設計方案的要求按期竣工；

　　11.用途變更和規劃變更須提供規劃部門準予變更的有關文件、資料；

　　12.估價報告的術語或表達方式不規范。