2011年房估師案例分析第一章沖刺內(nèi)容14

　　四）假設(shè)開發(fā)法運(yùn)用可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤（2005指錯(cuò)題、2006改錯(cuò)題、2007改錯(cuò)題）

　�。�1）計(jì)算公式出現(xiàn)漏項(xiàng)或增項(xiàng)錯(cuò)誤（正確的計(jì)算公式為：

　　待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-后續(xù)開發(fā)成本-后續(xù)管理費(fèi)用-后續(xù)銷售費(fèi)用-后續(xù)投資利息-后續(xù)銷售稅費(fèi)-后續(xù)開發(fā)利潤(rùn)-取得稅費(fèi)；

　　要注意計(jì)算公式與估價(jià)對(duì)象的類型（生地、毛地、熟地、在建工程、舊房地產(chǎn)）相對(duì)應(yīng)）；

　�。�2）推測(cè)未來(lái)樓價(jià)方法錯(cuò)誤（正確的方法是：①對(duì)于出售的房地產(chǎn)，可采�。ㄊ袌�(chǎng)）比較法和長(zhǎng)期趨勢(shì)法；②對(duì)于出租或自營(yíng)的房地產(chǎn)，采用收益法）；

　�。�3）沒(méi)有確定最佳開發(fā)利用方式或確定最佳開發(fā)利用方式缺乏依據(jù)（需要依據(jù)規(guī)劃限制條件和可行性分析來(lái)確定最佳開發(fā)利用方式；

　�。�4）開發(fā)經(jīng)營(yíng)期（建設(shè)期、經(jīng)營(yíng)期）的確定缺乏依據(jù)；

　�。�5）折現(xiàn)率的確定沒(méi)有說(shuō)明理由；

　�。�6）計(jì)算過(guò)程中采用的參數(shù)（成本、管理費(fèi)率、銷售稅率、銷售費(fèi)用率、利潤(rùn)率等）缺乏客觀性或依據(jù)；

　�。�7）投資利息計(jì)算項(xiàng)目不正確（待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值、取得稅費(fèi)、開發(fā)成本、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用；銷售稅費(fèi)不計(jì)息）；

　�。�8）現(xiàn)金流量法計(jì)算可能出現(xiàn)的問(wèn)題：開發(fā)資金投入的時(shí)間和比例；各成本構(gòu)成項(xiàng)目的計(jì)算時(shí)點(diǎn)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)的關(guān)系；不單獨(dú)計(jì)算投資利息和開發(fā)利潤(rùn)。

　�。�9）續(xù)建工程中的建安工程費(fèi)求取，是否與實(shí)際工程進(jìn)度相符未作說(shuō)明

　�。�10）折現(xiàn)率和報(bào)酬率混淆，使用錯(cuò)誤。

　　（10）純計(jì)算錯(cuò)誤。

　�。�六）其它可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤

　　1.估價(jià)結(jié)果報(bào)告與估價(jià)技術(shù)報(bào)告的不一致；

　　2.兩種估價(jià)方法之間的參數(shù)不一致（如基準(zhǔn)地價(jià)修正法與市場(chǎng)比較法中年期修正）；

　　3.估價(jià)結(jié)果報(bào)告兩個(gè)估價(jià)對(duì)象分開估價(jià)所使用的參數(shù)不對(duì)應(yīng)或不一致；

　　4.前面的因素分析與后面的取值不一致；

　　5.分析推理及有關(guān)說(shuō)明與結(jié)論不一致；

　　6.預(yù)售的價(jià)值應(yīng)在銷售價(jià)格中扣而不是最后的估價(jià)結(jié)果中扣除；

　　7.對(duì)估價(jià)對(duì)象的某一部分重復(fù)計(jì)價(jià)；

　　8.計(jì)算前提與計(jì)算結(jié)果不一致，如：計(jì)算前提為評(píng)估單價(jià)，但計(jì)算結(jié)果卻為總價(jià)；

　　9.遺漏了估價(jià)對(duì)象部分的價(jià)值，如：用市場(chǎng)法評(píng)估出了某寫字樓的地上各層的價(jià)格，但卻遺漏了地下車庫(kù)的價(jià)格；

　　10.在建工程的評(píng)估，沒(méi)有說(shuō)明有關(guān)各方是否按設(shè)計(jì)方案的要求按期竣工；

　　11.用途變更和規(guī)劃變更須提供規(guī)劃部門準(zhǔn)予變更的有關(guān)文件、資料；

　　12.估價(jià)報(bào)告的術(shù)語(yǔ)或表達(dá)方式不規(guī)范。