2011年房估師案例分析第二章沖刺內容1

　　第二章 各種類型房地產的估價

　　【考情分析】

　　無論問答題、單選題還是指錯題、改錯題，首先都會介紹估價對象的類型即用途。

　　針對《考試大綱》關于本章的考試要求，考生應掌握以下內容：

　　一、居住房地產估價

　　（一）居住房地產及其估價的特點

　　1.單宗交易規模較小，但市場交易量十分巨大

　　2.具有較強的相似性、可比性

　　3.不同類型住房價格內涵差異明顯

　　我國居住房地產存在著商品房、房改房、經濟適用住房、廉租住房和集資住房，這些住房的產權形式存在差異，商品房具有完全產權，即擁有一定期限的國有土地使用權和地上建筑物的所有權；房改房、經濟適用住房只擁有地上建筑物所有權，不擁有或部分擁有土地使用權，其土地使用權既有劃撥的（扣除出讓金問題），也有出讓的；廉租住房只擁有建筑物的使用權。

　　（二）影響居住房地產價格的因素

　　1.影響居住房地產價格的區位狀況

　　（1）交通條件。（2）生活服務設施。（3）教育配套設施。（4）環境質量。

　　2.影響居住房地產價格的實物狀況

　　（1）建筑結構、類型和等級。（2）設施與設備。（3）建筑質量。（4）裝修。（5）朝向與樓層。

　　（二）居住房地產估價的常用方法

　　居住房地產估價可以選擇市場法、成本法、收益法等。

　　1.市場法。由于居住房地產市場交易頻繁、交易量較大，很容易獲得交易實例，因此，市場法是居住房地產估價最常用的估價方法。

　　2.成本法。成本法也常用于居住房地產估價，在居住房地產的抵押價值評估時，遵循謹慎估價原則，會選擇成本法進行估價，此外，居住房地產的拆遷估價和其在建工程估價往往也選用成本法進行估價。

　　3.收益法。對于出租型的居住房地產（出租的住宅、出租的公寓等），能夠比較準確和客觀地計算其收益，往往選用收益法進行估價。

　　（三）居住房地產估價的技術路線及難點處理

　　主要應結合估價目的，主要考核住宅市場價值（轉讓價值）、抵押價值、拆遷補償價值等估價目的。

　　1.商品房估價的技術路線和難點處理

　　商品房由于市場交易實例較多，因此，對于單套住宅常采用市場法進行估價。而對于整幢住宅樓估價時，則因交易實例較少，通常采用從個體到整體的估價思路，即選擇某一基準層的某套住宅作為估價對象，選取與估價對象類似的交易實例，利用市場法測算該套住宅的價格，然后采用類比法，經過樓層、朝向、景觀、建筑面積、戶型等因素的修正，得出各層、各幢住宅樓的整體價格。

　　2.房改房、經濟適用房的估價技術路線和難點處理

　　房改房、經濟適用房的估價技術路線與商品房類似，不同之處是要考慮土地使用權出讓金或土地收益的扣除問題。利用市場法估價時，先估算估價對象的市場價值，再扣除應繳納的土地使用權出讓金或土地收益。利用成本法估價時，估價對象的價格構成中應不包括土地使用權出讓金。